“本想16亿成交却有人出17亿……”实探不安蔓延的首尔飙涨小区
[房价紧急体检]
从江南、龙山向其他地区蔓延涨势
下月DSR第三阶段在即“末班车”心理升温
“几乎没有可售房源，但每隔一周挂牌价就涨5000万韩元。就在签约前一刻，房东临时加价导致交易告吹的情况也频繁出现，现场甚至出现了‘合同被折断了’这样的说法。”（麻浦区某公寓小区房地产公认中介师）
“就算问卖方‘现在能把账户给我吗’，对方也说‘再等等看’，有推迟交易的气氛。中介门店连可供带看的房源都没有，只能把精力更多放在租赁房源上，而不是买卖。”（城东区公认中介师）
就这样，在首尔各处，收回挂牌房源的卖方与想买房的人之间正展开一场拉锯战。以热门区域为中心，缓解供应不足的途径并不多，再加上新政府很可能不会动用抑制需求的政策工具，这些因素都在推高上述现象。
勉强来看，下月起实施的第3阶段压力总债务本息偿还比率（DSR）一旦落地，随着贷款额度缩减，短期内交易预计会有所放缓。不过也有观点认为，去年第2阶段实施后，没过几个月交易就回升、房价异常暴涨的情况再次出现，因此本次效果恐怕也有限。
“还要涨” “现在就得买”情绪主导的住房市场
根据韩国不动产院17日发布的上月住房价格动向调查结果，首尔公寓买卖价格指数变动率统计为0.54。受土地交易许可区解除影响，以江南圈为中心在今年3月（0.80）曾急剧上涨，之后似乎有所回落，但近期又重新转为反弹趋势。按周统计的公寓价格动向，自去年8月以来涨幅也为最高水平。
一线中介门店在现场体感到的涨幅更为明显。随着因卖方反悔而撤销交易的案例增加，有中介表示，“交易量本身大幅减少，但挂牌价涨得很多”。在土地交易许可制度解除与重新指定的过程中，外界担心的“相邻区域气球效应”，正在以城东、麻浦区等主要小区为中心蔓延。
尤其是在新政府上台后，传出可能追加指定投机过热地区或土地交易许可区的消息，使得准购房者间的不安心理正在发酵。首尔城东区金湖洞“首尔林Prugio”附近一家中介门店相关人士表示：“（土地许可区重新指定后）从江南被挤出的资金正流入玉水、金湖等地，这一带房源也变得稀缺，价格呈上行趋势”，“原本打算以16亿韩元成交，但又接到17亿韩元的报价，只好暂缓交易之类的情况正在发生。”
麻浦区阿峴洞一位公认中介师称：“随着江南、龙山被限制，差价投资需求转而涌向相对便宜的麻浦”，“‘现在就得买’的追涨买盘已经形成局面。”附近盐里洞一位中介也表示：“土地交易许可制度将被指定的传言一出，反而买方需求更旺了”，“想在被限购前买入的需求，与想卖得更贵的心理叠加在一起。”
新政府首个房地产对策走向受关注
专家指出，近期的急涨“并非正常局面”。他们认为，政府当然需要拿出相关对策，但如果草率出台监管，可能起到火上浇油的作用，因此应当谨慎应对。韩国资产管理研究院院长 Ko Jongwan 表示：“首尔主要区域房源几乎断供，在没有成交的情况下仅仅价格在上涨的危险行情正在持续”，“上涨预期、房源不足、政策不确定性、利率下行、供应延迟等因素同时作用，已进入复杂局面，需要有实效性的应对方案。”
房地产R114 Proptech Research Lab 负责人 Yoon Jihae 表示：“有实力的资金集中涌向特定区域和特定产品，推高首尔公寓价格，仅靠供应难以解决问题”，“在全球资金也不断流入的情况下，如果不设法遏制需求的集中现象，将很难化解。”
由于总统 Lee Jaemyung 自候选人时期起就对房地产监管持否定立场，外界也高度关注今后出台的政策将呈现怎样的方向性。Shinhan投资证券资产管理咨询部首席 Yang Jiyeong 表示：“以与文在寅政府区别化为口号、主张克制监管的基调正面临考验”，“草率监管可能放大形象风险，也与前期强调市场自律的政策基调相矛盾，当局对此应会颇为苦恼。”她还表示，如果市场将政府首次推出的房地产对策视为“监管”，新政权在整体施政上的推动力都有可能受挫。
KB不动产首席专业委员 Park Wongap 指出：“首尔及首都圈是由心理和挂牌价主导、而非实成交主导的过热市场，地方则存在在流动性与政策预期推动下继续上涨的可能性”，“大规模追加更正预算政策，与其说能带动实体经济复苏，不如说更可能刺激资产价格上涨，从而演变为低生育率、居住负担加重等结构性问题。”
“DSR对市场影响有限”之展望亦浮现
政府很可能会在下月第3阶段DSR实施后，先观望市场情况，再推出对策。第3阶段DSR通过预先反映未来风险的方式，来缩减贷款额度。根据金融当局模拟结果，年收入1亿韩元的情况下，按不同贷款产品计算，贷款额度较第2阶段将减少约1800万至3300万韩元。信用贷款方面，每位借款人的额度将减少约100万至400万韩元。
围绕第3阶段压力DSR，市场预计住房交易将一定程度上减少。去年9月实施第2阶段压力DSR时，交易量也曾大幅下滑。去年第2阶段实施前3个月（6~8月），公寓月均买卖成交量为7904套，而第2阶段实施后3个月（9~11月），月均成交量降至3519套，不足此前的一半。
然而，“房价在一段时间内还会继续大涨”的心理已经在卖方与买方之间普遍蔓延，因此也有观点认为，第3阶段DSR的效果将不如以往。麻浦区一位公认中介师表示：“本来就以贷款比例较低、手头资金宽裕的购房需求为主”，并预测下月以后也不会受到太大影响。
首席专家 Yang Jiyeong 表示：“政府目前仍停留在‘口头警告’层面，实质性监管很可能要在7月以后、观察交易走势后才会出台”，“不过，缺乏扩大供应的明确信号，加之没有能有效消化观望需求的政策，也是推高问题的原因之一。”专业委员 Park Wongap 则表示：“政府虽然提出将市场交由自律调节的初始立场，但在舆论与市场压力之下，向市场发出监管信号恐怕在所难免。”
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