“利率转向下行又看好房地产” 养老金与公积金扩大投资

养老金、公积金等国内机构投资者（有限合伙人）正在扩大在房地产、基础设施等实物投资领域的布局。在基准利率下调及需求恢复预期之下，海内外实物资产市场呈现出逐步回暖态势，被视为出手投资的良机。

据30日金融投资业界消息，Seo Wonju 国民年金基金运营本部长（首席投资官）于本月11日至17日访问了西班牙马德里以及英国伦敦、爱丁堡等地，对欧洲地区基础设施和房地产投资资产进行了现场尽职调查。这是为了检查投资运作现状，并物色新的投资区域和细分行业。

在马德里，他拜访了房地产专业资产管理公司Greystar、基础设施投资公司Asterion；在伦敦和爱丁堡，则会见了Global Infrastructure Partners（GIP）、Ardian等全球基础设施管理公司，就投资战略与合作方案进行了讨论。此次出访由国民年金基础设施投资室室长、伦敦办事处欧洲基础设施投资团队和欧洲房地产投资团队等陪同。

Seo首席投资官在今年1月为发掘基础设施新投资标的而访问澳大利亚后，仅时隔4个多月再次出差，被认为与“欧洲房地产市场已进入投资回暖阶段”的分析密切相关。Egis资产运用公司在上月发布的报告中分析称：“在欧洲商业房地产市场，‘资产价格已触底’的认知不断扩散，投资者之间正在形成从今年起将出现阶段性回升走势的预期。”

按细分行业来看，预计写字楼到2026年至2027年将实现约6%的收益率，物流地产在2025年至2027年将录得约8%左右的收益率。此前因电子商务扩张而经历调整的零售业，也被认为将围绕不良资产出现凸显的投资机会。就投资地区而言，报告指出：“英国商业房地产市场呈现出罕见的交易量增加势头，引领着欧洲市场的复苏”，“随着全球资本流入，以及以物流和多户住宅为中心的结构性需求扩张正式展开，进一步提升了市场回暖的预期。”

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军人公积会也展现出积极的房地产投资步伐。军人公积会决定设立规模1000亿韩元的国内房地产开发型盲池基金，计划选定2家受托管理公司，各投资500亿韩元。

公积会此前一直以对单个项目逐案出资的“项目基金”方式参与房地产开发业务，此次则首次引入由管理公司自主决定投资标的的“盲池基金”模式。盲池基金可根据市场情况进行自主且迅速的投资，并通过对多样化项目进行分散投资，有利于风险管理，被视为其优势所在。

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一位金融投资业界相关人士表示：“基准利率和市场利率已越过高点，进入下调阶段，预计房地产市场的周期将逐步转换”，“在建筑成本上升和加息导致融资成本负担加重、从而抑制新增供给的背景下，叠加政府政策带来的项目收益性改善，预计仍有实现收益的空间。”

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