[独家]公共支援民间租赁REITs暂停新增出资…增加民间负担寻求突破

by Oh Yukyo

Published 15 May.2025 09:06(KST)

推进REITs活性化方案仅1年资金告罄项目暂时中止
“财源”住宅城市基金富余资金时隔15年跌破10万亿韩元
在民间业者不满中寻求以追加预算和调整出资比例突围

去年，政府为整顿不良项目融资（PF）项目而引入的“公共支持民间租赁”业务，在短短一年内就陷入危机。这项业务的模式是，对未能进入本项目融资阶段、已出现不良的过桥贷款由政府提供支持，用于供应租赁住房。但负责提供资金的住房城市基金预算已经见底，事实上已停止新增出资。

政府正在研究，通过降低对单个项目的出资比例，来增加支持项目数量的方案。然而，有舆论指出，这不过是权宜之计，一旦项目融资危机再度爆发，或导致整个民间租赁住房供应链动摇。

据国土交通部和韩国住房城市保证公司（HUG）15日消息，近期公共支持民间租赁房地产投资信托（REITs）项目因资金不足，新增出资事实上已经停摆。与该项目相关，政府在今年年初公布的《2025年经济政策方向》中，曾承诺执行4500亿韩元。目前剩余预算仅约1000亿韩元。即便紧急追加编列了1500亿韩元规模的追加预算，仍远不足以使项目正常推进。国土交通部一位相关人士表示：“今年预算已经消耗了70%以上，剩下的钱几乎没有，但排队等候的需求非常多，十分苦恼。”

建造景气低迷、分销市场遇冷的影响非常大。与其支付高额过桥贷款利息，不如转而选择即便收益较低也能推动项目的租赁住房业务，做出这种选择的民间开发商明显增多。公共支持民间租赁REITs业务是在去年6月政府发布《激活REITs方案》的同时得以扩大。其结构是，收购因偿还过桥贷款困难而陷入困境的项目用地，以住房城市基金和民间资金共同设立REITs，从而供应租赁住房。截至去年第四季度，共有136个REITs获得出资批准，计划供应10万5303户住房。

作为REITs项目资金来源的住房城市基金结余资金，从2021年的49万亿韩元骤减至今年3月的7.9万亿韩元。自2010年以来，时隔15年首次跌破10万亿韩元。国民住房债券发行减少、住房认购储蓄缴款不振、对全租诈骗受害房源的收购支援等多重因素叠加，推动支出大幅增加。结余资金从2022年的43万亿韩元，缩减到2023年的18万亿韩元，去年则降至10.1万亿韩元，呈逐年下降趋势。随着结余资金急剧减少，进一步向REITs项目追加出资的余力事实上也已耗尽。

政府正试图通过降低出资比例，来增加支持项目数量。HUG相关人士表示：“为实现项目正常化，正在研究将出资比例从原先的14%下调至10%的方案。”当前结构为：HUG出资14%，民间出资6%，其余80%通过贷款和租赁保证金筹措。HUG减少的4个百分点，预计将通过民间扩大贷款来弥补。上月在HUG、国土交通部相关人士与民间开发商等参加的业界座谈会上，关于下调HUG出资比例的对策开始被正式提出。

然而，市场担忧指出，随着政府与民间共同出资的结构被削弱，整个租赁住房市场可能随之萎缩。如果无法确保追加出资余力，仅靠调整HUG出资比例，增加支持项目数量必然面临上限。从一年前起就基于对政策的信任而着手准备项目的大量民间开发公司和中型建筑公司，如今不得不另行筹措资金输血方案。鉴于近期建造景气低迷，中型企业首当其冲，在这种背景下，它们暴露于不良风险的可能性正在上升。