“首尔市中心正在‘贫民窟化’”……空置房成片纽镇开发热潮留下的伤痕[13万空置房报告]②

by Lee Jieun

Published 22 May.2025 07:00(KST)

Updated 23 May.2025 07:23(KST)

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自2012年以来393处整治区被解除
闲置住房增至226户
仅靠居住环境改善难阻贫民窟化
须由地方政府拆除遏制扩散

编者按“1万7603户”。这是首尔及京畿·仁川地区无人居住的空置住宅数量。若扩大到全国范围，这一数字将增至13万4009户。在被认为住房供应不足的市中心地区，空置住宅数量正逐步增加。市中心的空置住宅很快会变成废弃房。房屋的外形虽仍存在，却已成为人无法居住的“僵尸住宅”。尤其是这类空置住宅一旦出现，就会像传染病一样蔓延。空置住宅的扩散会形成犯罪高发区，并为社区沦为“幽灵村庄”埋下伏笔。《亚洲经济》拟通过5期报道，聚焦散布于城市各处的空置住宅问题，并提出预防与管理方案。

首尔钟路区忠信1区一片老旧的两层住宅之间，可以看到高层建筑。李知恩记者提供

市中心空置住宅的扩散，源于不加节制的整治区划定与解除。这与因老龄化和人口减少等人口结构变化而在农村出现的“社会性空置房”是不同的现象。这里的空置住宅，是由于整治项目延宕或被解除，居民搬离后产生的。项目停滞后，原住民与外来居民之间的矛盾加深，新整治项目也难以推进。就像破碎的玻璃不断出现裂纹一样，空置住宅便会不断蔓延。专家建议，应强化地方自治团体的权限，使其能够处置空置住宅，这将成为最重要的对策。

“首尔市中心正在‘贫民窟化’”……空置房成片纽镇开发热潮留下的伤痕[13万空置房报告]②

新城热潮留下的伤痕…整治区解除后空置房激增

韩国城市研究所所长 Choi Eunyeong 于22日指出：“在不加甄别地指定和解除新城（New Town）整治区的过程中，社区患上了重病”，“被指定为整治区的社区住宅，随着居民离开、管理中断，老化速度会非常快”。

首尔市自2012年起通过“新城·再开发项目退出战略”，在当时首尔市内683处整治区中，解除其一共393处。其中，依据居民决定而解除的一般解除地区有279处，由市政府职权解除的有114处。这是因为在 Lee Myungbak 担任首尔市长期间，勉强推进的新城项目引发了居民间的矛盾，并催生了投机狂潮，于是市政府作出了上述判断。2012年时，首尔被指定为新城·整治项目对象地的共有1300处，其中305处（35个地区）是在 Lee 市长任内被指定的。

新城退出战略带来的代价十分惨重。根据首尔研究院的调查，对2019年首尔市内已被解除整治区指定的项目地中103处进行实地调查发现，共产生了226户空置住宅。有1户以上空置住宅的区域多达38处。其中，55.3%（125户）的空置住宅集中在4个区域（钟路区玉仁1区·忠信1区·社稷2区·城北区城北4区）。

改善居住环境 vs 重新推进再开发…居民矛盾使空置房问题久拖难决

随着空置住宅蔓延、社区逐渐贫民窟化，首尔市又将相关地区重新指定为“居住整治促进地区”。由公共部门直接整治基础设施，以改善老旧居住区的基础设施。目前以今年第一季度为基准，共有60处被指定为居住环境改善项目整治区。

首尔钟路区忠信1区沿着狭窄胡同排布的住宅。忠信1区内的大部分空置房位于临接宽度不足2米胡同的道路条件不良地块上。Lee Jieun 记者提供

这是至少要把基础设施改善一下的努力。然而，当地居民的反应却十分冷淡。许多住宅紧邻狭窄胡同，或尚未接入城市燃气，以致不少住户甚至不知道基础设施是否已经改善。以忠信1区为例，上村和下村分别在2019年和2016年被指定为环境改善地区，进行了台阶整治。但居民仍在抱怨空置房被弃置不管、消防车无法进入等问题带来的不便。

为了解决这些问题，也会尝试推进新的整治项目。但要比以前更快推进项目则愈发困难。长期拖延项目导致居民间矛盾加深，是最大的原因。以忠信1区为例，2021年成立了再开发推进委员会，但此后推进委员会分裂为两个阵营，始终无法汇总意见。一名推进委员会相关人士表示：“钟路区厅方面称，如果将推进委员会统一为一个，并收集到居民同意书，将会积极审议（整治项目），但由于居民之间意见冲突，现场局面十分混乱。”

京畿大学城市交通工学系教授 Kim Jinyu 分析称：“整治项目搁浅的最大原因，是居民之间缺乏共识”，“对于收益性较低且矛盾较多的区域，公共部门可以投入的资源和人力是有限的”。

空置房已然出现…应由地方政府出面拆除，先行实施“急救”

专家强调，在再开发推进过程中，利害关系人之间的矛盾很可能长期化，因此有必要采取先发制人的应对措施，以防止社区贫民窟化。Kim 教授表示：“按照破窗理论，如果任由一栋空置房被弃置不管，周边就会扩散出更多废弃房”，“必须保障地方自治团体有积极拆除空置住宅的权力”。

作为替代方案，有舆论认为，可以将空置住宅密集地区指定为优先整治区，由地方自治团体集中予以拆除。各地方自治团体依据《有关空置房及小规模住宅整治的特别法》，已经具备向业主下达拆除命令的法律依据。如不履行命令，可征收履行强制金，或进行职权拆除。

然而，目前尚无由市政府实施职权拆除的案例。以首尔市为例，虽然将龙山区内3个区域指定为空置住宅密集区，但未能采取任何额外管理措施。《亚洲经济》采访结果显示，在首尔市25个自治区中，自2018年以来的7年间，没有一个自治区曾对空置住宅实施职权拆除。至于履行强制金，仅有城东区在去年征收的2件（总额89万韩元）。

各地方自治团体担心法律规定模糊以及与业主发生法律纠纷。市政府相关人士表示：“法律规定，仅对存在安全隐患的空置住宅征收履行强制金，但标准模糊，各自治区的判断可能不同”，“而且如果没有业主同意，实施拆除也存在困难”。