“担心小区会不会变成贫民窟”……“银马公寓”重建5000户业主仍有不满的原因
召开整修规划变更方案居民说明会
租赁住房数量增加引发居民不满
GTX-C 线路出现地陷隐忧
“容积率仅提高了20个百分点，公营住房数量却大幅增加。担心小区会不会出现贫民窟化。”
30日，在首尔江南区格兰德希尔会展中心举行的“银马公寓重建整备规划变更（案）说明会”上，部分居民集中表达了上述不满。居住在银马公寓的居民A某针对最初规划方案制定时预定为678户的公营住房数量增加到1013户一事，表示“过分了”。
容积率上调至320%…公营住房增加引发居民不满
位于江南区大峙洞的银马公寓，正推进地下4层至地上最高49层、共5962户规模的超大型重建项目。此前，银马公寓以适用300%容积率的重建规划方案通过了首尔市城市规划委员会审议，但目前正利用地铁站周边开发激励，将容积率提高到320%，推进整备规划变更。由此，最高楼层由原先的35层提高到49层，住户数量也从5778户增至5962户，增加了184户。
然而，居民对容积率上调所带来的公共回馈规模增加表示不满，认为实际上回馈到居民身上的实利有限。本次整备规划变更案中，根据首尔市的要求，新增反映了在小区内设置作为公共回馈设施的雨水储存设施——蓄水池的内容。原先的规划方案则是在小区内建设邻里公园和国公立幼儿园设施。
居民B某表示：“原本要建设国公立幼儿园的规划被取消，改成由组合成员出资建设蓄水池”，“况且与按300%容积率制定的最初规划案相比，总户数并未大幅增加。实际上，扣除公共回馈部分后，居民所能享有的比例在整体320%容积率中仅相当于308%。”
对此，负责制定整备规划的建筑事务所A&U Design Group相关人士解释称：“公营租赁住宅数量增加，是因为原有的专用面积84平方米公营租赁约50户，根据首尔市要求变更为专用面积59平方米，从而有所增加”，“同时也受到适用容积率特例后，为满足捐赠用地等公共回馈需求而增加的影响。”
“担心地陷”……GTX-C线路施工引发居民忧虑
当天的居民说明会中，首都圈广域快线铁路（GTX）C线也作为核心争议点被讨论。银马公寓重建组合曾就GTX-C线路以公寓地下50米处贯穿的小区穿越设计方案，与国土交通部及施工方现代建设发生矛盾，理由是存在安全隐患。此后，虽然组合要求线路绕行，但在现代建设提出可将对小区的穿越影响降到最低的方案后，矛盾暂告平息。
不过，居民们表示，对GTX-C线路的担忧仍未消除。居民C某称：“近期市中心频繁发生地陷事故，对地下施工的担心非常大”，“希望能做到100%保障安全。”
居民D某也表示：“为了国家和京畿道的发展，为什么GTX-C必须从（银马公寓）地下通过，大家有很多不满”，“希望能将GTX对小区的穿越程度降到最低。”
此外，还有声音要求明确商铺组合成员获得入住房产资格的可能性，并对小区内人车混行通道的车速进行管控。
受政府和首尔市监管掣肘…组合成立后项目正式提速
重建组合计划以本次变更案为基础，经过“快速统合规划”一体化审议，在年内取得事业实施许可。如果重建得以推进，银马公寓有望以兼具大峙洞补习街和地铁3号线“超近地铁站”区位优势的大型小区形象重生。该公寓于1979年竣工，1996年启动重建，但直到组合成立前历时长达27年。
其间，银马公寓因受到政府和首尔市监管的掣肘，重建项目长期停滞不前。在重建首个阶段——预备安全诊断中，三次折戟后，终于在2010年3月通过审议。2017年，重建组合曾向城市规划委员会提交最高49层的整备规划案，但因前首尔市长Park Wonsoon引入35层高度限制，多次在审议中落选。此后，围绕是否按35层推进重建，居民内部出现支持与反对两派，甚至爆发了团体诉讼战。
在此之后长期未见进展的项目，于2023年获得重建组合设立许可后，开始正式提速。江南区厅预计，从现在起到取得管理处置许可至少还需2年时间。江南区厅相关人士在当天的居民说明会上表示：“作为规划提案权人，将与首尔市进行顺畅协商，尽最大努力推动项目快速推进。”
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