[住房养老金革新]①公共累计13万人…“民间市场濒临消失”

by Kim Hye Min

Published 10 Apr.2025 06:05(KST)

Updated 10 Apr.2025 10:08(KST)

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公共主导的韩国住房年金市场
虽有民间产品却几近夭折
需求持续增长…仅靠公共部门难以覆盖
专家：“是时候由民间来补位”

随着进入超高龄社会，住房反向抵押贷款市场不断扩大，但在韩国国内却出现了严重的公共部门“一家独大”现象。公共部门主导市场，累计加入人数逼近14万名，相比之下，民间市场几乎等同于“休克状态”。随着老年人口增加和房价上涨，即便想加入住房反向抵押贷款，也有一批人被排除在制度之外，形成了“盲区”。

虽有民间产品但销售极少……需求方称“比公共产品吸引力更低”

韩国国内的住房反向抵押贷款市场，主要围绕住房金融公社销售的住房反向抵押贷款产品形成。住房金融公社的住房反向抵押贷款自2007年首次销售以来，加入者人数持续增加。首年加入人数为515人，2022年突破10万人，截至今年2月达到13万7887人。

在老年人口增加、需求上升的影响下，住房金融公社也积极改进了制度。18年间，加入年龄门槛有所降低，住房价值标准有所上调，同时通过多样化产品类型，扩大了消费者的选择空间。尤其是，该产品在可以“居住在自有住房内的同时终身领取养老金”的基础上，还是一种“非追索型”产品，即便领取的养老金总额超过抵押住房的价值，事后也无需返还差额，这一点被评价为吸引了大量需求。

在公共住房反向抵押贷款不断成长的同时，民间对相关产品的开发和导入却态度消极。无论是需求方还是供给方，都未将这一市场视为具有吸引力。对需求方而言，在已有国家担保的住房金融公社产品的情况下，几乎没有额外动力再去选择民间产品。对提供产品的民间金融机构而言，设计一款能够实现收益的产品也颇为棘手。一家市中银行相关人士表示：“公告价格在12亿韩元以下的住房事实上都由公共部门覆盖了，我们没有非得积极跳进去的动力。”

在这样的大环境下，十多年过去，民间市场本身正面临消失的危机。虽然韩国三大银行（KB国民银行、新韩银行、韩亚银行）也在经营住房反向抵押贷款产品，但销售极其低迷。与公共住房反向抵押贷款不同，民间产品为非终身型，贷款期限最长仅为30年；一旦领取的养老金金额超过抵押住房的价值，借款人还负有偿还差额的义务，属于追索型产品。在这种情况下，需求方几乎没有理由去选择民间住房反向抵押贷款产品。

住房反向抵押贷款“盲区”或将扩大……“必须认真思考如何激活民间市场”

住房反向抵押贷款市场今后有望进一步扩大。随着老年人口迈入1000万时代，寻找住房反向抵押贷款的需求正在增加。尤其是韩国老年群体的资产中，不动产占比偏高。根据统计厅数据，老年家庭资产中不动产的比重去年已增至81.3%。

问题在于，老年人口增加、房价上涨，使得公共部门难以独自承受全部需求。尤其是在公共体系内，要将持有高价住房的人群也全部纳入，难度很大。住房价格越高，每月可领取的金额越多，而在资金有限的结构下，边界十分明显。这也可能与“支持中低收入群体”的设立宗旨相冲突，从而招致批评。出于同样的原因，多套房持有者也无法加入公共住房反向抵押贷款产品。于是出现了想加入却无法加入的“制度盲区”。

老年群体对养老准备的认知也在逐步变化。一名对住房反向抵押贷款需求现状进行调查的金融业相关人士表示：“过去人们普遍认为房子是遗产，因此对以住房作抵押加入住房反向抵押贷款的态度比较消极，而现在的氛围已经发生了变化。调查结果显示，在不再指望子女赡养的前提下，‘自己的晚年自己负责’的观念反而更强。”也就是说，高价住房持有者中，也正在形成希望加入住房反向抵押贷款的氛围。

资本市场研究院高级研究委员Kim Jaechil表示：“能够依靠个人年金等方式为老年生活做准备的家庭，仅占极少数。现在正是必须寻找扩大民间住房反向抵押贷款市场方案的时候。”