被铁轨割裂的釜山将再连通…打造“第二个美国Hudson Yards”商住综合区[现场报道]

by Choi Seoyoon

Published 31 Mar.2025 11:00(KST)

Updated 09 May.2025 20:03(KST)

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探访“京釜线铁路入地一体化开发先导项目”现场

上月28日，从釜山东区KORAIL釜山车辆事业所屋顶眺望的釜山站调车场全景。铁道那一侧可以看到北港一带和超高层商住综合楼“协成Marina G7”。崔瑞允记者提供

从釜山站前开始的市中心在遇到铁路线的地方戛然而止。要跨越铁轨，就不得不绕远路。开发停留在铁路线以南，北侧长期被搁置。若从高处俯瞰，这种割裂的景象更加清晰。

上月28日，在紧邻釜山站的Korail釜山车辆事业所屋顶。护栏外侧，列车待命或折返的调车场用地一望无际，17条轨道层层铺设。釜山市铁路设施科长Ha Chideok表示：“京釜线铁路横贯市中心，将釜山市区一分为二，我们要把它重新连成一体。我们将在铁路上方设置覆盖层（人工地基、平台），把北港和原有市中心以直线相连，并在其上推进复合开发。旨在矫正被割裂的城市结构，同时提升生活质量和区域均衡。”

◆“铁路挪不走，那就直接盖起来”＝本项目的正式名称为“京釜线铁路地下化一体化开发先导项目”。釜山市计划设置人工地基，并在其上打造公园、商业与居住设施等复合空间。轨道保持原位不动，采用在其上方覆盖的方式。结构上无法覆盖的区段，将利用相邻用地单独开发。项目总投资为1兆8184亿韩元，其中铁路地下化投入6841亿韩元，用地开发投入1兆1342亿韩元。项目周期为2027年至2035年，目前正处于启动制定基本规划的阶段，待获得政府批准后才会正式进入施工。

被铁轨割裂的釜山将再连通…打造“第二个美国Hudson Yards”商住综合区[现场报道]

釜山东区釜山镇集装箱堆场（CY）全景。该用地将迁入新港行政地区后实施整体再开发。为推进高层商住综合体等收益型开发，政府已将容积率上调放宽至最高150%。崔瑞允记者

这一构想早已开始筹备。釜山市早在2009年就成立了市中心铁路迁移推进委员会，推动铁路地下化。去年1月，《铁路地下化一体化开发法》制定，为项目推进提供了法律依据。以此为基础，釜山市正式申请先导项目，并于今年2月与大田、安山一道被选为目标地区。原本釜山市以京釜线全区段为对象申报，但本次入选的是项目可行性最高的釜山镇站至釜山站2.8公里区段。

整个项目区段总面积约37万平方米，以铁路线路为中心，在釜山站东西两侧双向进行复合布局。其中平台面积为6万6524平方米，高度将建成10米以上。不过，由于平台结构承载超高重量建筑存在局限，现场判断认为更适合建设以青年住宅或公共租赁住房等低层公共设施为主。为确保收益，将通过利用釜山镇集装箱堆场用地进行补充。该堆场将迁往新港行政地区后，启动全面再开发。该用地面积广且地基条件良好，可进行高层商住综合体等收益型开发。为此，政府已将容积率放宽至最高150%。

项目进入实质阶段后，釜山站的功能也将发生变化。无穷花号、新村号等普通列车将全部迁往釜田站，釜山站则作为高速铁路（KTX·SRT）专用车站运营。

海外也有类似的人工地基开发案例，美国的哈德逊广场、法国的里夫高什、日本的新宿综合交通枢纽等都是代表性项目。

釜山镇站至釜山站土地利用规划。釜山广域市提供

◆与北港再开发相衔接的复合片区＝该项目还与一旁的北港再开发区域相互衔接。目前，工程进度已达55%的歌剧院，以及已投入运营的邮轮釜山港国际客运码头、住宅商业综合体Hyeopseong Marina G7等建筑已初具规模。

在歌剧院与邮轮码头之间的中间用地，还在推进建设高达80～90层的地标塔楼。Ha科长表示：“北港开发已完成基础设施施工，进入建筑物建设阶段。我们将把铁路地下化一体化开发与北港开发相结合，形成协同效应。”

北港随着物流功能大部分迁往新港，正从港口功能中心向城市功能中心转型。实际上，纳入北港再开发二阶段区域的自城台码头已于去年年底完成整体迁移。被视为港口再开发最大难关的码头迁移完成后，城市转型的步伐也随之加快。

拟开发铁路用地项目鸟瞰图。釜山广域市提供

◆项目盈利性充足……关键在于吸引民间资本＝为此，国家铁路公团计划设立子公司，并与釜山市等地方自治团体协作运营项目。釜山市也计划为此设立国家铁路公团子公司，直接运营项目。Ha科长表示：“将利用Korail、国家铁路公团、国土交通部所有用地，无需另行补偿程序，而且政府已以补偿费用出资，项目风险较低，同时还享有容积率、建筑覆盖率优惠，收益性将高于一般市中心项目。”

问题在于，难以仅凭民间资本推进全区段建设。根据铁路地下化特别法，国家财政不得直接投入，项目经费须由铁路用地开发收益来承担，不足部分由地方自治团体负担。

釜山市为此正灵活设计项目结构。Ha科长表示：“如果覆盖整个2.8公里区段压力过大，也可以只在收益性较高的区段设置人工地基。在制定基本规划的过程中，我们将调整项目范围和实施方式。”