“连Nodogang房价都在上涨”……限购放松点燃首尔楼市火焰[不寻常的房价]

在解除土地交易许可区域指定后，江南三区公寓买卖价格创下时隔7年的最大涨幅。麻龙城（麻浦·龙山·城东）等周边地区的公寓价格变动率也大幅波动。首尔市亦在土许可制度解除一个月后的本月16日才承认，松坡区蚕室洞、江南区三成洞·大峙洞·清潭洞房价平均上涨了3.7%，房价呈现上涨态势。专家认为，因土许可制度解除以及市政府的应对，购房心理被彻底点燃，而提前举行总统选举与降息等变量则起到火上浇油的作用，房价上涨行情或将持续到今年下半年。

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根据本月17日《亚洲经济》对5名房地产专家进行的问卷调查，所有专家均表示，今年在江南三区扩散的房价上涨势头，目前已扩散至江东区、广津区、城东区。To Me房地产咨询公司所长 Kim Jekyung 称：“价格上涨的走势已经传导至麻浦区和城东区”，“以再开发、重建为中心，铜雀区和广津区的价格也在呈上涨趋势。”

5名专家中有4人认为，上涨走势蔓延至“老道江”地区（芦原区、道峰区、江北区）也只是时间问题。他们判断，由土许可制度解除引发的房价上涨余波，可能扩散至整个首尔市。新建公寓供应不足和降息预期为价格上涨提供了线索，在此基础上，土许可制度的解除向市场释放出强烈的放松监管信号，进一步刺激了上涨势头。

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NH农协银行房地产专业委员 Yoon Sumin 表示：“今年是首尔供应不足开始被切身感受到的一年，同时叠加了对降息的期待”，“在这种情况下，土许可制度解除叠加其上，令需求方开始产生不安感。”他接着预测：“虽然需要时间，但老道江地区也会先以新建大型小区为主带动价格上涨，随后老旧小区也将一同上升。”友利银行房地产研究实验室室长 Ham Youngjin 则展望称：“如果公寓成交量能有约6000件左右的支撑，那么价格上涨走势将扩散至老道江地区以及金冠区（金泉·冠岳·九老）等区域。”

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政府和首尔市已达成共识，若今后房价过度上涨持续，将推进重新指定土许可区域。然而专家指出，重新指定土许可区域只是给市场带来副作用的“免责式”对策。即便把已经放松的监管重新收紧，也难以抑制已经上涨的价格。他们一致认为，现在应当寻求非以监管为主、而是抑制房价的根本性方案。

专业委员 Yoon Sumin 表示：“草率出台监管，可能导致被排除在监管之外的其余地区（如江东区等）价格反而大涨”，“当前是应当观望市场，允许其自发回归常态的时期。”他还强调：“当前市场面临的问题，是在放松监管后迟早要经历的一次调整”，“与其贸然重新加码监管，不如向市场传递增加供应的讯息，这一点更为重要。”

首席研究员 Yang Jiyeong 指出：“一旦实施监管，市场必然会受到一时的影响”，但“无法保证这种效果会长期持续”。他还表示：“江南三区为主的价格飙升，导致与外缘地区的差距不断拉大，其根本原因在于基础设施问题”，“通过扩充首尔外缘地区的基础设施，分散集中于核心地段的投资需求，才是根本解决方案。”

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专家们认为，如果目前这种几乎无额外监管、由土许可制度解除所带来的余波持续下去，房价上涨势头将延续至今年下半年。市场在观察土许可制度、房价上涨以及政府和首尔市的应对等因素的同时，愈发确信上涨行情即将到来。与年初相比，当时因房地产景气低迷和政局不稳导致不确定性加大，专家们难以轻易给出方向判断，如今的氛围已然不同。

他们将“提前举行总统选举”视为最大利好。舆论认为，考虑到选票，朝野两党都难以轻易提出对房地产市场的强力监管。所长 Kim Jekyung 表示：“如果提前举行总统选举，朝野两党在意民意，只能提出开发政策而非监管政策”，“这种期待感可能反映到市场上，进而引发价格上涨。”一位要求匿名的房地产专家也称：“在提前大选可能性不断增大的情况下，要对贷款监管大力收紧并不容易”，“叠加降息与供应不足，本轮上涨行情预计将会延续到明年。”

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最大变量预计将是“压力型总债务本息偿还比率（DSR）”第三阶段是否会在今年7月实施。城市与经济公司代表 Song Seunghyun 预测称：“由于土许可制度解除后短期急涨态势持续，如果7月实施压力型DSR第三阶段，将难以维持当前的上涨势头。”首席研究员 Yang Jiyeong 也表示：“一旦实施压力型DSR第三阶段，上涨势头可能会暂时放缓。”

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