“现在该买房了吗”…成交量下滑但买卖情绪开始回暖[Why&Next]

by Lee Jieun

Published 05 Mar.2025 07:00(KST)

Updated 05 Mar.2025 15:42(KST)

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[房地产AtoZ]
景气指数今年起转为上升
供需动向已连跌5个月
全国公寓成交量也在减少
景气指数对市场有前瞻性影响

今年以来，住宅买卖心理正在恢复。越来越多的人在思考“要不要买房”，开始看房或尝试交易。对于市场改善预期升温，专家评价称，这是“交易重新活跃起来的好兆头”。他们还判断，在这种情况下，如果政策变化等外部变量发挥扳机作用，今年下半年市场也有望出现反弹。

“要不要买房”……买方情绪改善

据KB不动产5日消息，反映房地产市场情绪指数的三大指标全部转为上升。其中，买方优势指数在首尔和全国范围内均呈现上升趋势，这是自去年8月以来首次回升。该指数低于100，意味着想卖房的人多于想买房的人。目前市场仍可视为供给占优的市场，但这也意味着市场情绪正在逐步发生变化。

全国买方优势指数上月为26.2，较前一个月上升0.5点。该指数在去年8月达到37.6后一路走低，本月时隔6个月再度转为上行。首尔为44.2，较前一个月大涨8.8点。

价格预期指数为90.4，较前一个月上升4.9点，这是自去年9月以来时隔5个月首次转升。首尔在一个月内从85.8升至97.3。价格预期指数超过100，意味着更多人预期今后2~3个月内房价将会上涨。

从可窥见房地产交易氛围的交易活跃指数来看，自今年1月起已连续2个月上升。上月全国交易活跃指数为10.8，较前一个月上升3.9点。同一时期，首尔的交易活跃指数为16.1，一个月内上升了8.2点。交易活跃指数越高，说明住宅交易越活跃；越低，则被评价为清淡。

成交量减少、卖方优势持续

若只看反映买方心理的三大指标，市场似乎正在改善。然而从实际交易数据来看，这种氛围更接近“海市蜃楼”。据国土交通部住宅统计，今年1月全国公寓成交量为2万9784套，较前一个月减少13.3%。上月首尔公寓成交量为3233套，较前一个月的3656套减少11.6%。

公寓供需动向也依然显示为供给占优市场。韩国不动产院公布的全国公寓1月买卖供需动向指数为92.0，已连续5个月下行。首尔的买卖供需动向指数为96.4，较前一个月下降1.3点。该指数是将公寓供需比例量化的指标，低于基准线100，意味着买房需求相对不足。

“心理先行改善”……与成交量变化之间的时差

韩联社提供

专家分析称，这种差异是因为买卖心理往往先于市场本身而变化。对基准利率下调以及解除土地交易许可区等监管放宽的期待，已率先反映在指数之中。

Urban & Economy代表Song Seunghyun表示：“在（监管放宽等）政策变化和降息等因素影响下，买方心理出现反弹。如果这种买入意愿进一步转化为实际交易，供需动向和成交量都有可能逐步发生变化。”Shinhan银行不动产投资咨询中心组长Kwon Youngseon则表示：“成交量和其他指标尚未出现显著的增势。在这种情况下买方心理得到改善，可以视为市场对降息和供给不足将改善行情的预期已被提前反映。”

也有观点认为，由于政府按申报日统计住房成交量，因此应当将当前市场走势与统计数据之间的差异视为时间差。业内人士表示：“在支付尾款约两个月后，才需要申报实际成交价格，才会计入成交量。因此，成交量今后仍有反弹空间。”

叠加外部因素有望反弹……首尔因解除土地交易许可制度买方心理被放大

部分观点认为，目前买方心理已经改善，如果再有利好因素流入，今年下半年市场波动性可能加大。

To Me房地产咨询所长Kim Jegyeong表示：“这表明，只要外部条件合适，消费群体就会出手买房。消费心理一直存在，只是一直在等待市场环境发生变化。”NH农协银行不动产首席专家委员Kim Hyoseon则表示：“目前市场上观望需求者正在等待价格变化，一点小利好都可能引发需求集中。”

例如，上月12日首尔市解除蚕室、三成、大峙、清潭一带的土地交易许可区后，出现的价格上涨和成交量增加等现象，被专家们认为很好地反映了这种买方心理。

从韩国不动产院每周发布的公寓价格动向来看，解除区域集中的首尔松坡区在解除后一周（2月17日至23日）上涨0.36%，随后一周又上涨0.58%，涨幅进一步扩大。江南、瑞草、松坡、江东所在的东南圈价格大幅跃升0.36%。江南房价结束连续8周下跌的趋势，甚至带动首都圈房价整体反弹，本周首都圈房价上涨0.01%。不过，京畿道下跌0.04%，仁川也下跌0.03%，首尔以外首都圈房价跌势仍在持续。

Kim Jegyeong所长表示：“近期在蚕室等地，解除土地交易许可制度起到了放大消费心理的扳机作用，市场正在过热。”NH农协银行不动产专家委员Yoon Sumin也分析称：“在降息和供给不足已营造出价格上行动能的情况下，解除土地交易许可制度迅速而强烈地激发了人们对房价上涨的心理预期。”

尤其是如果买方心理进一步转化为实际交易，其外溢效应可能波及其他地区。Yoon Sumin专家委员表示：“在解除土地交易许可制度、对江南三区房价上涨预期升温的情况下，这种心理有可能逐步向其他地区扩散。”Kim Jegyeong所长预测称：“目前麻浦区和城东区的价格也在上涨，首尔有望逐步感受到监管放宽带来的暖意扩散。”