Helio City拍卖成交价超实际成交价…松坡区高价成交频现
Helio City专用130㎡，拍卖成交价31.1亿
比最近实际成交价29.7亿高出逾1亿
成交价率是房地产先行指标…“首尔强势”或将持续
地方成交价率连70%关口都岌岌可危…两极分化加剧
近期，法院拍卖市场上，首尔松坡区Helio City专有面积130.06㎡的一宗拍卖案件引发关注。由于该小区在松坡区内也属于新建小区，很少有房源流入拍卖市场。这次一套此前没有流拍记录的“新件”一上拍就成功成交，市场目光随即聚焦。尤其是拍卖起拍价为评估价100%的30.5亿韩元，而最终成交价却高于这一水平，定格在31.1111亿韩元。这个价格高于近期的实际成交价（2024年12月·29.7亿韩元）。虽然实际成交房源位于8层，而拍卖房源为16层，从楼层位置来看可以认为拍卖标的更优，但成交价反超实际成交价本身仍被评价为罕见现象。
优质地段需求坚挺……土地交易许可制解除带热松坡
Ji Jihyun GgiG Auction高级研究委员表示：“拍卖成交价超过实际成交价是极为罕见的情况，这从侧面印证了优质地段的需求有多么坚挺。”他接着分析称：“即便松坡一带成交量不算多，但整体要价水平被抬得非常高，因此在拍卖中成功竞得的买家反而可能认为自己是‘捡了便宜’。”
截至24日，Helio City专有面积130.06㎡的挂牌要价区间大致在最低32亿韩元、最高34亿韩元之间，比两个月前的实际成交价上涨了数亿韩元。有分析认为，自所谓“蚕·三·大·清”（蚕室·三成洞·大峙洞·清潭洞）土地交易许可区域（土地交易许可制）解除后，也开始对毗邻区域的房价产生影响。就Helio City而言，似乎正受到蚕室房价上涨的外溢效应带动。
这位研究员表示：“蚕·三·大·清一带的公寓，直到去年为止还时常会出现在拍卖市场上，但今年恐怕真的很难见到。由于价格预期良好，即便不通过拍卖，业主也处在一个相对容易将房产变现的环境中。”根据韩国不动产院发布的“2月第3周周度公寓动向”，松坡区公寓价格较前一周上涨0.36%，在首尔25个自治区中涨幅居首。
在与松坡区相邻的江东区拍卖市场中，也能感受到回暖气息。本月通过法院拍卖找到新主人的Godeok Gracium（专有面积59.78㎡）和Godeok Arteon（专有面积84.97㎡），其成交价率（成交价相对于评估价的比例）都超过了100%。这就是所谓成交价高于评估价的“高价成交”。Godeok Gracium以评估价12.1亿韩元起拍，最终以14.13亿韩元成交（成交价率117%）。江东Godeok Arteon的成交价率为103%（评估价15.6亿韩元·成交价16.07亿韩元）。这两个小区的拍卖成交价虽低于最近的实际成交价，但差距都在1亿韩元以内。
地方再次走下坡路……源自松坡的“超两极分化”已拉开序幕？
首尔与地方之间的两极分化正在进一步加剧。以今年1月为基准，首尔公寓整体的拍卖成交价率平均为92.30%，高于2024年全年平均水平（90.10%）和上月平均水平（89.40%）。相反，在地方5大广域市（釜山·大邱·大田·光州·蔚山）中，除釜山外，其余4个广域市1月的成交价率均低于2024年平均值。大邱（72.00%）和大田（72.20%）甚至连70%这一关口都显得岌岌可危。对于地方而言，“高价成交”简直像是“他国故事”。在滞销房源堆积、且相较于首尔新房供应更为充裕的背景下，短期内要实现反弹并不容易。
拍卖成交价率被视为房地产市场的先行指标之一，它直观反映了市场行情与评估价之间的温差。如果市场普遍预期未来房价将上涨，竞拍者就会更为积极出价，成交价率自然随之走高，哪怕价格偏高也要争取竞得。2021年房地产景气高涨时期，拍卖市场中曾出现过成交价突破实际成交最高价的案例。也有舆论认为，所谓“源自松坡的超两极分化”已经开始显现。
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