“真的不买了” 交易量暴减52%…被指最先下跌的公寓市场是哪儿
首尔公寓成交量大幅下滑
从诺道江等中低价集中区域起需求走弱
数据显示，席卷首尔房地产市场的买卖寒潮，在中低价市场上尤为猛烈。超高价住宅价格飙升的同时，中低价公寓价格却在下跌，住房价格两极分化进一步加剧。有分析指出，政府的贷款监管堵住了普通民众购房之路，但对资产阶层影响有限，导致了目前的局面。
根据4日国土交通部实价公开系统的数据，上个月首尔9亿韩元及以下、专用面积85平方米及以下的中低价公寓实际成交量共为679件。与2024年同月的1407件、前一个月的1539件相比，分别减少51.7%、55.9%。
与首尔整体公寓买卖件数相比，中低价公寓成交量的降幅更加显著。上个月首尔整体公寓买卖实际成交量为1461件，同比减少45.6%。与去年成交量相比，中低价公寓件数的降幅高出6.1个百分点。与前一个月相比，中低价公寓也多减少了3.1个百分点。
分析认为，这是由于贷款监管使得原本要购买中低价公寓的普通民众无法筹集购房资金。自2024年9月实施第二阶段压力情景总债务本息偿还比率（DSR）之后，中低价公寓买卖件数大幅缩减。2024年8月之前中低价公寓买卖为2824件，自9月起降至1477件。第二阶段压力情景DSR，是在银行业住房抵押贷款和信用贷款，以及第二金融圈住房抵押贷款利率上分别加算0.75个百分点的附加利率的监管措施。政府为削减家庭负债而出台了这一措施。
从地区来看，在“诺道江”（芦原区·道峰区·江北区）等中低价公寓小区密集地区，供给占优的比例和买卖价格跌势更大。根据韩国不动产院数据，截至上个月第四周，首尔公寓买卖供需指数为96.4，而包含“诺道江”的东北圈为91.2，是首尔各区域中最低的。买卖供需指数以100为基准，低于100意味着卖房的人比买房的人更多。据说明，在芦原等地，以明显低于实际市价的急售房源为主进行交易，导致部分小区的实际成交价呈下跌态势。
随着中低价公寓成交价下滑，有分析认为，首尔住房价格的两极分化正在进一步加深。受专用面积135平方米以上的大型公寓或江南新建公寓影响，公寓最高价不断刷新历史纪录，而中低价公寓价格却在下跌，价格差距进一步拉大。上个月，首尔龙山区“Hannam The Hill”专用面积235平方米的户型以创历史新高的109亿韩元成交。江南区狎鸥亭洞“汉阳4次”专用面积208平方米的户型也以77亿韩元易主。
RealToday调研本部长 Jang Jaehyun 表示：“随着住房抵押贷款监管等措施启动，2～3人家庭等对中低价公寓有实际居住需求的人群，正在推迟购房。”他还表示：“从‘诺道江’或衿川区等中小型公寓密集地区开始，价格率先下跌的现象也已被捕捉到。”
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