原规划外新增小区大门结构，会不会侵犯住户采光视野权？

Published 06 Jan.2025 14:28(KST)

[事实关系]

原告（被上诉人）为金○○等8人（诉讼代理人为法务法人都市与人所属律师 Lee Seungtae、Lee Heewon、Joo Deok），被告（上诉人）为应岩第2区域住宅再开发整备事业组合（法务法人世康所属律师 Kim Cheolgi、Lee Ilwoo）。

法律新闻

原告系绿砚站e편한세상小区109栋和114栋2～3层的预售购房业主。原告主张，被告在招募入住者时并未计划设置的大门构造物（指小区入口处的大型结构物，下称“门柱”）安装在109栋与114栋之间的出入口位置，侵害了其景观权；且原计划设置在109栋前方的警卫室被移至114栋前方等情形，构成被告未履行预售合同上债务，遂请求损害赔偿。

[争点]

争点在于：组合设置预售合同中并不存在的门柱，是否构成对预售合同上债务的不履行，从而应当承担损害赔偿责任。

[一审、二审结果]

一审认可因门柱设置导致景观权受到限制，但驳回了关于警卫室位置变更的主张。法院认为，因景观权受限导致涉案各户价格下跌可以认定，但鉴定人回复称无法计算损失金额，致使无法确定准确的财产上损失额，综合考虑后，将精神损害抚慰金酌定为500万～1000万韩元（首尔西部地方法院 2020가단280930）。

二审同样认为，“由于门柱的设置导致原告所有的公寓价值下跌，由被告对该跌幅予以补偿，符合损害公平负担原则”，判决部分支持原告之诉（首尔西部地方法院 2023나45016）。

[大法院判断]

大法院作出破棄发回判决。大法院指出：“在公寓预售合同缔结后，因设计变更在小区内追加设置结构物等，即便因此对各栋、各户的居住环境造成一定程度变化，只要仍在预售人可预见的范围之内，即不能据此认定该公寓作为预售合同标的物，未具备交易上通常应具备或当事人特别约定应当具备的品质或性质。”并认为，“从原告各户的视野来看，本案门柱及警卫室进入视野的比例最多仅约20%，难以认为视野受限已达到严重程度，亦不存在足以认定其交换价值下跌的情形。”据此认定，“原审在适用关于公寓预售合同债务不履行责任的相关法律原理时存在误解之错误。”

[诉讼代理人意见]

原告诉讼代理人、法务法人都市与人代表律师 Lee Seungtae（56岁，司法研修院第30期）表示：“判断的关键标准在于，是否进行了偏离基本建筑计划的设计变更，且该变更是否超出了预见范围。本案门柱的设置是在预售合同签订后2年6个月才实施，属于超出预见范围的案例，但大法院却认定在预见范围之内，是一项与现实脱节的决定。”他又称：“在原审中我们试图通过现场勘验来说服合议庭，但未获采纳；在破棄发回后的审理中，我们将再次申请现场勘验，就门柱设置给入住者造成了何种损害展开更充分的争辩。”