[漫步思考首尔]首尔的商务中心在哪里？

Published 04 Dec.2024 11:08(KST)

Updated 04 Dec.2024 14:25(KST)

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首尔核心商务区崛起：江南跃升全球第8，打造双CBD城市前景

现在是2024年12月。自从新冠肺炎暴发，转眼已经过去5年。时间一向流逝飞快，能勾起往昔记忆的画面很多，但一想到2020年初，尤其有许多难以忘怀的影像。其中给人印象最深的，是一向人群熙攘的纽约曼哈顿街头变得空无一人的景象。迈入2025年的门槛时，许多城市大体上已经恢复了从前的面貌，但大流行的余波并未完全消失。在曼哈顿这样的“中心商务区（CBD·Central Business District）”，空置写字楼增多，而随着游客数量恢复到2019年以前的水平，市中心的酒店却变得供不应求。这一现象留下了一个问号：今后世界各城市的中心商务区将如何变化和适应？这个问号不仅抛向了纽约曼哈顿，也同样抛向包括首尔在内、拥有中心商务区的世界几乎所有城市。

在寻找这个问号的答案之前，有必要回顾一下中心商务区在一座城市中的重要性。答案其实出人意料地简单：中心商务区是城市的“脸面”。人们可以通过它把握这座城市的经济与社会活力。人才的密度、商业的效率以及即时的联通性，都是中心商务区的优势。稳定而坚实的中心商务区能够创造就业和税收，从而惠及整座城市。

城市中心商务区的历史与城市化进程密切相关，其根源在于“市场”。世界主要城市在形成阶段大多都有市场的存在。然而，如今我们心目中中心商务区的形象却大不相同，人们首先会想到高楼林立的形态。这一形象源自19世纪的美国城市，尤其深受曼哈顿和芝加哥的影响。曼哈顿是一座岛屿，土地有限，在这样的条件下，城市没有向两侧扩张，而是通过把建筑越盖越高来向天空发展。芝加哥被称为“Loop”的中心商务区位于湖泊与河流之间，1877年的一场大火几乎将其夷为平地。在重建过程中，人们利用钢结构和电梯等新技术，大量兴建高层建筑。

另一方面，在伦敦、巴黎等历史性旧城区，各种功能并存。这些城市在20世纪开始建设具有新城性质的中心商务区。伦敦在旧港口地区开发了名为“金丝雀码头”的中心商务区，巴黎则在历史城区之外开发了“拉德芳斯”。首尔与伦敦、巴黎的情况相似。四大门以内的历史旧城区承担着中心商务区的角色，随着20世纪80年代经济增长和人口激增，首尔新建了汝矣岛这一新的中心商务区，随后又开发了江南。

首尔市中心的写字楼密集区。

那么，与世界其他主要城市的中心商务区相比，首尔的情况如何？2020年，美国会计师事务所安永会计师事务所与城市房地产研究机构城市土地学会合作，发布了题为《世界主要城市中心商务区的吸引力》的报告，对全球21个城市的中心商务区进行了比较。虽然使用的是大流行暴发前的2019年数据，具体现状可能略有不同，但在大框架上差异不会太大（2020年之后尚未发布新的报告）。

该分析基于46个统计指标的数据，以及对各中心商务区内工作的349名专业人士开展的问卷调查和访谈，兼具客观和主观两方面内容。

结果显示，伦敦历史上的金融中心伦敦金融城位居第一，其后依次是曼哈顿中城、东京丸之内、巴黎拉德芳斯。这一排名反映了伦敦、纽约、巴黎、东京的霸主地位。在首尔的中心商务区中，只有江南被纳入分析对象，排名第8。北京中心商务区位列第7，因此首尔江南在亚洲位居第3。从多个子项来看，江南在“人才吸引与留用能力”中排名第13，在“市场与客户的接近性”中排名第2，在“城市环境质量”中排名第12，在“本地及全球影响力”中排名第15，在“定制化创新型房地产供给”中排名第11。

在子项中，江南得分最高的“市场与客户的接近性”，可以说反映了以首尔为中心的首都圈高人口密度以及江南便利区位的结果。得分最低的“本地及全球影响力”，则反映了韩国金融市场的国际地位。韩国股票市场总市值在全球证券交易所中排名第18位。这与其说是江南的内部因素，不如说与国家整体政策密切相关。

从调查对象来看，拥有两个中心商务区的城市只有伦敦和纽约。这两座城市在目前众多全球城市比较指数中分列第一和第二。大多数城市有一个共同点，即位于发达国家，而其中伦敦既承担首都职能，又超越国境，真正具备“全球城市”的地位。这一特征值得首尔借鉴。

首尔拥有三大片主要中心商务区，即历史旧城区、江南和汝矣岛。其中具有国际知名度的是江南。江南总能获得“崭新、引领时代”的印象，相比之下，历史旧城区则被广泛认为是在“追赶”，以维持自身“竞争力”。正是这种想法导致钟路的避马街消失，最近乙支路一带也在走类似的老路。然而，把历史旧城区“化石化”也不是答案。首先应当承认，相比自20世纪80年代崛起的江南和汝矣岛，这一地区拥有更为多元的历史层次，并且商业、旅游、文化的比重更高。与其让历史旧城区“江南化”，不如按照其自身的身份与特质进行更新，这一点更为重要。这样的发展路径，或许正是介于“历史主题公园”和“过度开发”之间的理想第三条道路。