Hanwha REITs：“尽量减少增发…锁定优质资产，目标纳入富时指数”

“我们将摆脱以核心甲级写字楼为主的投资模式，纳入江南区域（GBD）中型写字楼和数据中心等具有竞争力的资产，努力进入全球房地产投资信托基准指数‘富时EPRA Nareit’。”

3日，在首尔汝矣岛的韩国REITs协会举行的“Hanwha受托管理房地产投资公司（以下简称Hanwha REITs）运营计划”研讨会上，Hanwha资产运用REITs投资本部长Chae On正在发表演讲。记者 柳贤锡

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Chae On 韩华资产运用房地产投资信托投资本部长3日在韩国房地产投资信托协会举办的“韩华委托管理不动产投资公司（以下简称韩华REITs）运营计划”研讨会上表示：“我们将尽量减少增发新股，通过公司债等方式筹集资金，利用杠杆效应最大化收益增长。”并公布了上述计划。

韩华REITs近期进行了规模为3800亿韩元的增发新股，以收购位于Janggyo-dong的韩华大厦。该大厦为首尔市内核心区域的甲级写字楼，位于乙支路入口站步行2分钟处，建筑总面积约2.5万坪，出租率为100%，目前由韩华集团作为总部大楼使用。

但未达到原定4736亿韩元的目标。韩华REITs通过发行规模为400亿韩元的电子短期债券（短期公司债）弥补了增发新股资金的不足。公司方面称，与今年8月发行短期公司债时的利率条件相比，此次以略低的利率完成融资，因此在财务上压力不大。

针对证券公司持有的弃购股份可能形成抛压的担忧，公司也制定了尽量不对市场造成冲击的方针。在韩华REITs进行增发新股的过程中，认购率偏低，由此产生了大量弃购股。最终弃购股为2157万5120股，相当于总股本的12%。这些股份由韩国投资证券、NH投资证券、Hana证券、SK证券、韩华投资证券等承销。

Chae 本部长表示：“与承接弃购股的证券公司沟通后，目前正在考虑通过场外交易的方式，避免对股价产生影响”，“未参与本次增发的新老股东在资金状况改善后，也可以与承销证券公司协商接手部分股份，通过这种方式将抛压问题降到最低。”

公司还提出目标，通过强化财务稳健性，将信用评级从现有的A+提升至AA-。由于将Janggyo-dong韩华大厦这一“甲级写字楼”纳入新资产组合，公司计划通过增强财务稳健性，把信用评级上调一个级别。信用评级一旦提升，未来即可在更有利的条件下进行融资。

近期大部分上市房地产投资信托股价持续走弱，跌破发行价。尤其是韩华REITs的收盘价，从9月24日的4749韩元跌至前一日的3405韩元。Chae 本部长将近期韩华REITs股价下跌的原因归结为三点：一是受美国总统大选等影响，市场对降息的预期减弱；二是上市房地产投资信托市场有史以来规模最大的增发新股；三是部分投资者未参与增发新股。

其解释称，随着Trump当选总统，市场预期减税和财政赤字扩大将推高通胀压力，进而推升利率，对房地产投资信托的投资情绪造成负面影响。另外，仅在今年下半年就有7家公司的增发新股供应入市，机构投资者为参与认购新股而抛售原有持股进行价差交易，波动性因此加大。韩华资产运用作出了上述分析。

Chae 本部长表示：“今年下半年主要房地产投资信托大多进行了增发新股，看来这对资金供需造成了问题”，“再加上国内股市出现资金流出，也产生了一定影响。”

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不过，韩华资产运用强调，如果在当前股价水平下，韩华REITs能够实现计划中的年度每股派息270韩元，其股息率将超过7%，因此目前股价区间具有投资吸引力。Chae 本部长称：“以韩华REITs为例，包括高股息交易型开放式指数基金（Exchange Traded Fund）在内，其股息率较其他房地产投资信托处于较高水平”，“从这些方面来看，可以看出韩华REITs的股息率有多高、股价又下跌了多少。”他还补充说：“如果暂时升高的利率趋于稳定，未来有望通过降低融资成本改善房地产投资信托的盈利能力。”

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