[本周焦点股票]房价飙升，HDC现代产业开发股价同涨…今年上涨86%

在以首都圈为中心的国内房地产市场步入复苏阶段之际，有一家建筑公司凭借压倒性的股价收益率备受瞩目，这就是以公寓品牌“IPARK”闻名的HDC现代产业开发公司。以2日为准，其股价较年初上涨了86.49%，从1万4210韩元涨至2万6500韩元，几乎翻倍。在所谓“十大建筑公司”中，股价涨幅超过50%的企业只有HDC现代产业开发这一家。放眼整个有价证券市场，涨幅超过HDC现代产业开发的个股也不足20只。

证券业界也在接连上调其目标价。8月以来发布HDC现代产业开发研究报告的6家证券公司全部给出了3万韩元以上的目标价，将其列为建筑行业的最优先推荐股的机构也不在少数。KB证券表示：“其仍是本行业的最优先推荐标的，在景气改善的背景下，其获得差异化受益的可能性正得到认可。”新韩投资证券则称：“在维持行业最优先推荐股观点的同时，预计其业绩将会随着行业景气变化而快速上调。”也就是说，尽管股价较年初已接近翻番，但仍被认为具备上涨空间。

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之所以不断出现“玫瑰色前景”的判断，其背景是近期首尔及首都圈房地产市场开始蠢蠢欲动。首都圈房价截至上月最后一周已连续12周上涨，每周都有刷新历史最高成交价的小区出现。虽然暖意尚未扩散至地方地区，但若只看首都圈，回暖之势已十分明确。

HDC现代产业开发之所以受到关注，是因为与其他建筑公司相比，其住宅业务占比更高，其中又以当前最火热的首都圈占比最高。iM证券研究员Bae Seho表示：“从按地区划分的开工占比来看，首都圈高达58%，非常突出。”KB证券研究员Jang Munjun和Kang Minchang则指出：“由于住宅敞口较高且自主营业务占比较大，因此在过去建筑股上涨周期中，其股价表现也曾大幅领先其他公司。”也就是说，HDC现代产业开发是与房价上涨“联动性”最强的企业。2015年房地产上涨周期来临之际，HDC现代产业开发的市值一度高达约6万亿韩元，当时是建筑板块的“龙头股”。

建筑公司的住宅业务大致可分为自主营业务与外包业务两类。自主营业务是指建筑公司同时承担施工与开发的项目，通常被称为“开发商”。IBK投资证券研究员Jo Junghyun表示：“若只看自主营业务，首都圈占比高达80%至90%，是一家能够充分享受房价反弹带来利好的企业。”光云大学站周边开发、龙山铁路医院旧址、公陵站周边开发、议政府商住综合体等，都是HDC现代产业开发的自主营项目。尤其是将于11月启动的光云大学站周边开发项目，被寄予厚望，预计未来数年将带来总计约5万亿韩元的销售额，是名副其实的“黄金地块”。该项目自明年起将正式确认为销售收入，届时营业利润预计将达到4000亿韩元左右。

HDC现代产业开发总部大楼【图片由HDC现代产业开发提供】

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根据HDC现代产业开发的半年度报告，上半年销售收入为2兆425亿韩元，营业利润为954亿韩元。2023年同期销售收入为2兆8亿韩元，营业利润为558亿韩元。销售规模相近，但营业利润却增长了71%。4.6%的营业利润率在大型建筑公司中处于最高水平。秘诀在于“成本率”。在不含未单独披露销售成本的三星物产建筑部门的十大建筑公司中，其上半年成本率以90.4%位居第二低。销售成本率是指销售成本在总销售收入中所占的比例，比例越低，盈利能力越强。

iM证券研究员Bae Seho表示：“与竞争对手相比，这是一家有望实现成本率最快改善的公司，其原因之一在于，在施工费用大幅飙升的2021年至2022年期间，其开工面积相对较少。”2021年至2022年正是HDC现代产业开发卷入光州连续建筑坍塌事故（学洞·华亭洞坍塌事故）的时间段。IBK投资证券研究员Jo Junghyun指出：“对于导致成本率偏高的主要原因——2022年新签订单，公司通过将订单量控制在低于同业的水平，从而规避了风险。”从目前来看，这在某种程度上反而成了“因祸得福”。事故发生后，新签订单一度骤减至原来的四分之一。此外，施工费用已度过暴涨期，近期出现回落迹象。钢筋、烟煤等此前飙升的原材料价格正逐步趋于稳定。

当然，事故的后遗症尚未完全消除，诉讼风险仍然存在。新韩投资证券研究员Kim Sunmi表示：“针对两起施工事故，目前诉讼仍在进行之中，但由于分包企业的过失比例较高，因此演变为严厉制裁的可能性较低；预计判决最终确定还需要一定时间。”在最坏情况下，公司可能因施工质量不良而被处以8个月停业处罚。与韩亚航空之间规模达2500亿韩元的诉讼也尚在进行。2019年，HDC现代产业开发被选定为拟出售的韩亚航空的优先谈判对象并缴纳了履约保证金，但韩亚航空随后通知解除并购合同。航空公司方面主张对方并无收购意愿，而HDC现代产业开发则反驳称在重新尽职调查要求等环节对方存在不当行为，要求退还履约保证金。

光云大学站周边开发项目鸟瞰图

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在城市再开发业务方面表现低迷也令人惋惜。从HDC现代产业开发年度城市再开发业务新签订单规模来看，2020年为6900亿韩元，2021年升至1兆5000亿韩元，2022年则回落至1兆307亿韩元，去年更仅拿下一笔规模1794亿韩元的施工订单。巧合的是，自事故导致企业形象受损后，其业务便一路走下坡路。城市再开发项目的施工单位由项目业主方组合投票决定。反过来看，如果公司能够在目前低迷的城市再开发业务中大幅增加新订单，将有望对业绩形成支撑。

肆无忌惮的房价上涨势头也可能招致监管部门出手“踩刹车”，这一点同样构成威胁因素。国土交通部已公布以首都圈为重点大规模投放房源的“8·8住房供应对策”便是代表性例子。然而，友汉达证券研究员Jang Yunseok指出：“包括8·8房地产对策在内的政府政策，在短期内难以立即缓解供应萎缩问题。预计市场对首都圈房地产的偏好在短期内仍将持续，现在应关注那些在首都圈具备承揽能力的企业。”

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尽管整个建筑行业仍面临项目融资风险，但HDC现代产业开发几乎未受其影响，被视为一大利好。其承包工程项目融资或有负债自2021年末的2兆7000亿韩元降至今年第二季度末的1兆6000亿韩元。尤其是在剔除城市再开发项目后，项目融资或有负债为3501亿韩元，管理水平相当稳健。基于上述原因，HDC现代产业开发今年上半年获得国内三大信用评级机构——韩国信用评价、韩国企业评价和Nice信用评价——一致上调信用评级。此外，随着从9月起美国降息几成定局的观点浮现，金融成本有望下降的建筑行业也被视为典型的降息受益板块。

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