因重建解除合同，不构成妨碍收回转让费

Published 02 Sep.2024 14:11(KST)

最高法院作出判决认为，即便因房东表明建筑物拆除、重建计划而导致租赁合同告吹，并使原承租人与新承租人之间的转让费合同解除，该拆除、重建计划的告知行为也不属于妨碍承租人收回转让费机会的行为。

最高法院民事第一庭（审判长 Seo Kyunghwan 大法官）于上月31日，在A某针对B某提起的损害赔偿诉讼（2024다232530）中，撤销了此前判决原告部分胜诉的二审判决，将案件发回首尔南部地方法院重审。

图片由《法律新闻》提供

A某于2018年4月与建筑物所有人B某签订租赁合同，自2018年7月至2019年6月为期一年，以2200万韩元保证金、每月260万韩元租金的条件，承租首尔江西区一处地上建筑一楼部分空间。此后，2021年6月双方又签订新的租赁合同，将租期自同年7月延长至2022年6月，2022年7月1日，该租赁合同实现默示续约。

在该建筑承租空间经营餐馆的A某，于2022年8月末找到拟接手餐馆的新承租人，并以7000万韩元的转让费签订了转让合同。A某请求B某与新承租人签订租赁合同，但B某告知，因计划重建建筑物，仅能在3年的租期内签约，最终转让费合同被解除。

A某提起诉讼称：“B某拒绝与新承租人签订租赁合同，因而妨碍了我从新承租人处收回本可取得的转让费的机会，根据《商铺建筑物租赁保护法》（商铺租赁保护法）第10条之4的规定，应支付7000万韩元及其迟延损害金。”该条款规定：“房东不得在租赁期限届满前6个月至租赁关系终止时止，无正当理由拒绝与承租人推荐的拟成为新承租人的人签订租赁合同，从而妨碍承租人收取转让费。”

一审和二审均判决原告部分胜诉。但最高法院认为，难以认定B某的拆除、重建告知行为构成对转让费收回机会的妨碍。

最高法院表示：“本案建筑物因耐用年限等原因，确有拆除、重建的必要性在客观上得到认可，且并不存在在该计划、阶段尚未具体化的情况下，被告仍向新承租人确定并坚持仅提供短期可租赁期限这一特殊情形”，并指出：“原审在适用商铺租赁保护法第10条之4第1款第4项关于‘妨碍收回转让费行为’的解释时存在法律适用错误，已对判决结果产生影响。”