Aegis资产运用：“下半年商业房地产呈‘弱而缓慢’复苏”
有观点认为，国内商业地产市场将在今年下半年呈现“疲弱且缓慢”的复苏态势。由于降息预期较市场期待有所推迟，加之资产价格调整不充分，保守的投资基调预计将持续。
Igis资产运用投资战略室于31日表示，已发布题为《2024年下半年市场展望》的报告，包含上述内容。
报告指出，国内写字楼市场中，优质甲级资产、自用总部大楼、购地后进行综合开发等目的的收购案例，带动了整体市场价格的上涨。尽管全球商业地产整体低迷，但韩国写字楼由于空置率较低、租金稳定、价格持续上涨等因素，被评价为在全球主要城市中仍保持良好的基本面。
根据全球调研机构RCA对全球主要城市办公楼商业地产价格指数（Commercial Property Price Index，CPPI）的分析，今年一季度，华盛顿特区中心区域较去年同期下跌28%，纽约下跌4%，旧金山下跌11%，伦敦下跌16.5%，巴黎下跌6%。相反，首尔在同一时期上涨4.4%，相较全球主要城市表现强劲。
报告从国内市场特征出发，分析了韩国写字楼相较全球市场表现相对坚挺的背景。目前国内投资市场中，写字楼投资占比约为整体的60%。除物流中心外，新兴细分业态较为缺乏，被分析为一直在支撑写字楼基本面的重要因素。
此外，降息预期以及“重置成本”（Replacement Cost）上升，推高了抢先布局优质甲级资产的投资需求，这也被视为价格上行因素之一。对于首尔江南商务区（GBD）、都心商务区（CBD）等优质地段的甲级资产，投资需求支撑了成交价格，因此资产价格并未出现大幅调整。
从投资及租赁角度来看，偏好大型写字楼的现象预计将持续。分析显示，建筑总面积在3.3万平方米以上的大型写字楼，其每3.3平方米租金约比中小型写字楼高出38%。在空置方面，主要由中小·风险企业使用的小型写字楼，因经营困难等原因解约案例增加；相反，已锁定优质承租人的大型写字楼则呈现续约、新签及续签合同增加的相反趋势。
写字楼承租企业的扩租需求在2022年较高，之后从去年起，以信息通信、批发零售企业为主，净扩租面积开始减少；今年一季度，以GBD为中心，人工智能及科技相关中小型企业缩减办公面积的案例有所增加。报告分析认为，随着产业结构和写字楼需求的变化，两极分化现象将进一步加剧。
在物流领域，因大量提前收购承诺被取消，交易放缓趋势预计将持续。自去年起，物流中心的过度供应延续至今年，整体空置率上升，成为市场放缓的主要因素之一。考虑到近期电子商务增速放缓以及消费与支出情况，预计市场恢复稳定仍需时间。
首都圈东南区域已建成的冷链物流中心，以及西部区域计划供应的项目集中入市，导致拍卖案例也大幅增加。拍卖标的多在首次最低起拍价的50%至70%水平成交，或多次流拍。加息之后，新开工物流中心项目数量急剧减少，2026年以后可能出现新增供应不足的情况。因此，报告认为，以拍卖资产为中心、价格已完成调整的优质物流中心，将成为具有前景的投资标的。
今年下半年，商业地产市场中海外与国内投资者的投资情绪预计将出现温差。全球机构投资者方面，普遍判断今年下半年前后价格将触底，正开始布局价格已下调地区的优质资产以及成长型细分行业资产。
相反，国内投资者预计将继续以贷款和优质写字楼为中心，保持谨慎投资。尤其是商业地产的价格调整未如预期般明显，而在开发项目方面，由于第二金融圈在今年下半年对项目融资（Project Financing，PF）项目的损失确认及拨备计提将有所增加，预计开发项目的资金筹措将受到抑制。在此背景下，国内商业地产市场的保守投资基调将持续存在，市场将呈现缓慢复苏的态势。
Igis资产运用投资战略室分析称：“国内资本市场因利息成本负担及再融资风险，相较其他亚太地区（Asia-Pacific，APAC）投资者，投资情绪萎缩更为明显，但基本面依然稳健，国内写字楼交易价格的调整幅度低于预期。”
该部门补充表示：“为克服未来在资金筹措及价格层面上的各类约束，有必要重新审视提升资产价值的方式。当前在开发项目中，因财务成本和建造成本等项目成本上升，收益改善受到限制，在此情况下，应从传统的‘遗留型’投资方式中走出，通过差异化策略创造新价值，并加大对新成长细分领域的投资，积极探索投资组合多元化，这一时期尤为关键。”
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