预售时没有的柱子竟立在商铺正中央

Published 17 Jul.2024 14:58(KST)

说好能看湖却是水泥墙
一户装两台锅炉
“赔偿损失”判决接连不断

在商铺或公寓分销时，如若隐藏瑕疵，致使受让人当时并不知情而在事后才发现，受让人能否获得救济？近期法院接连出现此类纠纷。

最高法院于上月27日就一宗案件作出判决，确认了原告胜诉判决。该案中，开发商在分销商铺时未告知可能造成空间限制的柱子存在，致使受让人遭受损失。最高法院民事第一庭（主审大法官 Seo Kyunghwan）在该案中经现场勘验后认定，开发商未履行告知义务，事实上欺骗了当事人，并维持了原审关于可以解除合同或就价值贬损部分承担损害赔偿责任的判断，以不经审理驳回上诉的方式予以最终确定（2024다230626）。

图片由法律新闻提供

二审法院判示称：“即便可以认识到受让人并未充分了解与柱子有关的事实，开发商仍未尽诚信原则上要求的告知义务，开发商一方具有故意及违法性。”

代理胜诉的律师事务所正向律师 Kang Hoseok（41岁，司法研修院第40期）表示：“这是一个非常进步的判决，如果开发商未适当告知对商铺价值产生重大影响的事项，分销合同甚至可以被解除。”

还有一种情形是，开发商以玻璃墙营造可期待湖景等景观的状态下分销商铺，但实际却用水泥墙封堵的案例。水原地方法院民事第11部（审判长部长法官 Cho Hyuok）今年1月认定该行为构成违反告知义务，在受让人（诉讼代理人律师 Park Gunho、Kang Hoseok）起诉开发商的案件中，判决解除合同（2021가합30989）。

此外，在公寓重建过程中，由于建筑师的问题，导致一户家庭安装了两台锅炉，锅炉账单也因此每户出现两份的案例亦有发生。一审支持开发商一方，但二审判决开发商向住户赔偿损失，该案同样在今年年初被最高法院以不经审理驳回上诉的方式最终确定（2023다257945）。

不过，也有不少案件会支持分销方。比如一宗案件中，由于商铺与人行道之间的高差超过原先预期，商铺受让人向商铺分销及施工方（诉讼代理人律师事务所 Seonbaek 律师 Oh Sangyeop、Jeon Hyunkyu）提起诉讼，要求解除分销合同。2022年3月，最高法院以不经审理驳回上诉的方式，维持了原告败诉的二审判决（2021다306102）。原审认为：“商铺分销合同中在与设计相关的注意事项中记载有‘在签订分销合同前，申请人须确认各店铺与人行道砖块或缓冲绿地之间会产生高差，务必亲自确认现场’等内容；从设置在商铺分销办公室内的商铺模型图来看，越靠近原告商铺，高差越大的形态被体现出来等情况，可以认定原告在知悉上述事实的情况下签订了本案商铺分销合同”，并指出：“就商铺的结构、外观等，并不存在达到违反诚实信用义务而应受非难程度的虚假告知行为，难以认定分销方以此方式欺骗原告等人。”

另外，水原地方法院民事第8-3部（审判长部长法官 Lee Youngbeom）去年9月在一宗案件中判示，商铺受让人以店铺外部设置的柱子影响店铺视野为由，主张违反诚信原则上的告知义务，要求施工方（诉讼代理人律师事务所 Jipyung 律师 Baek Jonghyun）就店铺价值贬损部分承担损害赔偿责任（2022나83250）。法院认为：“在分销公告的注意事项中记载有‘根据销售设施不同，内外部门窗、各店铺布局、形态、柱子的有无及大小等可能发生变化’等内容，如果将目录与模型图进行比较，可以理解目录中的‘■’标记代表柱子。”