“先买马용成”蔓延的恐慌性购房 [首尔房价走向何方]①

by Park SeungUk

Published 18 Jul.2024 07:00(KST)

Updated 18 Jul.2024 10:32(KST)

open/close

“现在是最便宜”认知升温买盘增加
9月将推压力DSR第二阶段
麻浦 Raemian Prugio 84㎡从16.25亿涨至19.2亿
蚕室 Lessenze 84㎡从22.25亿涨至26亿

“从别的地区打算搬到麻浦来的人，有的甚至还没把原来住的房子卖掉，就先在这里‘抢先买入’了。到了秋天贷款额度监管会收紧，买房会更难，所以大家都抱着‘先买了再说’的心态。”
“先买房的人认为，即使现在把自己住的房子降价急售，将来在麻浦居住期间获得的差价收益也会很大。三个月前还有不少低价急售房源，最近成交量一多，这类房子已经几乎绝迹了。”
“实际成交价在短短四个月内就涨了大约3亿韩元。”
（16日·麻浦区阿峴洞Raemian Prugio公寓附近一家房地产中介事务所代表）

首尔公寓出现“恐慌性购房”的原因

首尔部分地区的公寓买卖市场正在出现“恐慌性购房”现象。今年起入住量开始减少，而可用来预估2~3年后供应量的许可指标已经跌至谷底，实质购房者之间“现在是最便宜的时候”的认知在2021年之后时隔3年再次出现。随着公寓全租价格飙升，“与其这样不如买房”的想法使部分全租需求转为买卖需求，也推高了房价。在此背景下，从今年9月起银行贷款额度将被压缩，同时今年下半年市场对降息的期待扩散，“现在不买以后就买不起”的不安情绪正在刺激实质购房者入市。

今年2月从江南3区（江南·瑞草·松坡）开始的房价涨势，已经蔓延至“麻龙城（麻浦·龙山·城东区）”。在首尔内部，唯独这些地方房价特别上涨，自有其原因。以江南为例，为了躲避沉重税负，越来越多多套房持有者放弃多套房身份，转而选择“只持有一套优质住房”，需求因此高度集中。

“麻龙城”的上涨则源于对“新建公寓”的偏好。KB国民银行不动产首席专家委员Park Wongap表示：“目前成交的房源主要以新建公寓为主”，“30~40岁人群占整体成交量的50~60%，他们就是‘就算冻死也要买新房’的一代。”他补充称：“城东区和麻浦区涨得特别快，是因为新建公寓很多”，“以希望住在工作地点附近的实质购房者为中心在进行交易。”

交易量增幅，“麻龙城”已超越江南3区

据18日首尔市不动产信息广场统计，今年上半年（1~6月）“麻龙城”地区公寓成交量共为3034套，较去年下半年（1877套）增加61.6%。同期江南3区公寓成交量从3101套增至4438套，增幅为43.1%，低于“麻龙城”。尤其是今年上半年麻浦区公寓成交量为1232套，比去年下半年（722套）大增70.6%。

《亚洲经济》走访的首尔麻浦区阿峴洞Raemian Prugio二期专用面积84平方米公寓，在上月15日以19亿2000万韩元（以国土交通部实际成交价公开系统为准）成交。与今年2月24日成交价16亿2500万韩元相比，上涨了约3亿韩元，当前要价已涨至19亿5000万韩元。

在该小区附近遇到的一位房地产中介表示：“随着贷款额度收紧以及对降息预期的升温，购房者的行动明显加快”，“临近9月加强压力情景下总债务本息偿还比率（DSR）监管之际，很多人想趁还能从银行多贷一点时出手，咨询明显增多。”所谓压力情景DSR，是针对使用浮动利率贷款的借款人附加一定水平的加算利率，从而起到压缩贷款额度的效果。

前来咨询麻浦Raemian Prugio房源的一名购房者也表示：“必须在额度缩减前赶上贷款的最后一班车”，“住房抵押贷款利率也被称为今年以来的最低水平，加之韩国银行也表示即将下调基准利率，这一带公寓价格恐怕还会继续上涨。”

另一方面，首尔城东区Centras小区附近一位房地产中介事务所代表表示：“与公寓成交价远超20亿韩元的江南3区不同，在‘麻龙城’还能以10多亿韩元的价格买到公寓”，“无法进入江南的那部分需求，正在转而选择‘麻龙城’的新建公寓。”

江南也一味上涨……“几乎没有急售房”

首尔松坡区蚕室洞的“Resense”小区全景。 [照片由记者 Park Seunguk 提供]

江南房价今年以来也一直单边上行。根据韩国不动产院公布的首尔公寓按周买卖价格涨跌幅（环比）数据，首尔内部最早出现涨势的是松坡区，自今年2月起转为上涨。此后从3月开始，江南3区和“麻龙城”也相继跟涨。这些地区7月第二周的涨跌幅在0.28%至0.52%之间。

位于松坡区蚕室洞的Lecenz专用面积84平方米公寓，上月8日以26亿韩元成交。今年1月5日曾以22亿2500万韩元售出，其间上涨了3亿7500万韩元，目前要价约为27亿韩元。小区附近一位房地产中介称：“蚕室Lecenz最近几乎没有急售房源”，“现在市场上仅有的一套急售房，是因为房主急着住院治疗才挂出来的。除这种特殊情况外，如今很难再找到急售房。”