“上涨”vs“区间震荡”vs“不确定”…混沌之中首尔公寓价格展望[首尔房价走向何方]②

图片由联合通讯社提供

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随着首尔房价涨势异常，专家对市场前景的判断也出现分化。以江南3区（江南·瑞草·松坡）和“麻龙城”（麻浦·龙山·城东）为起点的价格上涨行情会持续到何时、是否会向其他地区扩散，预期各不相同。这与政府划线称“并非转为趋势性上涨”的乐观基调形成对比。

18日，《亚洲经济》向6位房地产专家询问今后房价走势时，有一方认为，以当前的成交量趋势和公寓供应不足情况来看，明年房价将进一步上涨。相反，也有观点认为，目前仍处于相较过去成交量的恢复阶段，只会维持偏强震荡格局；还有意见指出，在不安情绪主导的市场氛围下，难以预测价格走向。

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Yoon Jihae 房地产R114首席研究员表示：“从明年到2026年，房价可能会出现非常大幅的上涨”，“关于‘一夜返贫’的说法很可能会再被提起一次”。

Yoon研究员称：“目前是因2~3年高利率而推迟购房的刚性需求开始集中入市的阶段”，“今后1~2年首都圈供应实绩也不佳，新建入住房源几乎没有，因此将持续出现‘谁先抢到便宜房源’的竞争”。他接着表示：“今年尚有此前积累的房源起到缓冲作用，一旦这些房源被完全消化，从明年起房东就会开始撤回挂牌、上调要价”。

他认为，即便适用压缩贷款额度的压力总债务本息偿还比（DSR），也难以打压公寓的买入情绪。Yoon研究员说：“压力DSR第二阶段的实施被推迟到今年9月，最终第三阶段则在明年夏季实施”，“在正式实施前，需求方反而会加快成交节奏”。

Koh Jongwan 韩国资产管理研究院院长也表示：“许可审批和开工等供应实绩低迷，第三期新城推进迟缓，加之施工成本上涨，重建也举步维艰”，“供应减少的同时，房价会进一步上升”。他还称：“与今年年初相比，贷款利率有所回落，再加上新生儿特例贷款助力”，“如果首尔房价大幅上涨，明年春季地方公寓价格也可能跟着上涨”。

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Ham Youngjin 우리은행房地产研究实验室室长表示：“在两极分化的格局下，房地产市场要完全进入上涨周期存在局限”。他指出：“房地产价格虽以首尔公寓为中心在上涨，但地方地区因大量滞销房源而处于低迷”，“首尔房价将呈现‘走走停停’的反复走势”。

也有观点认为，与房地产景气高涨期相比，目前成交量仍偏低，难以迎来全面上涨行情。Hwang Hansol 经济满级研究所研究员表示：“首尔公寓成交量虽已突破5000套，但尚未回到过去平均的6000~7000套水平”，“在这种情况下，难以认定今后房价会大幅跳涨”。他分析称：“近期成交量增加，也与此前成交极度低迷的基数效应有关”，“随着市场修复，房价大概率仅会维持小幅上涨的水平”。

他们预计，今后首尔公寓成交量不会大幅下滑，而是维持在5000~6000套区间。Ham室长表示：“即便压力DSR监管实施，通过拉长还款期限或选择固定利率贷款，也可以绕开部分监管”，“考虑到新生儿特例贷款放宽收入条件、全租价格上涨以及秋季搬家旺季等因素，成交量将维持在当前水平”。Hwang研究员也预测称：“在市场对美国下调基准利率预期升温的情况下，贷款监管效果将被抵消”，成交量将进入持平状态。

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也有观点认为，目前尚无法断言首尔公寓价格的走向。Park Wongap KB国民银行房地产首席专家委员表示：“今年年初时，房地产市场的议题还是‘在这么高的利率下，谁会买房’”，“但现在急售房源已被消化殆尽，首尔部分地区甚至出现了在资产价值上升节点、寄望后续涨幅而入市的‘追涨买入’，市场发生了巨大变化”。

他表示：“2022年12月首尔公寓挂牌量为5万套，目前为8万套，按理说挂牌越多房价越应该下跌”，“但现在房价仍在上涨，是因为供应不足、全租价格上升，加剧了购房者的不安情绪”。Park委员指出：“无房群体的动摇程度，是决定首尔公寓价格的最关键因素”，“贷款额度监管或贷款利率上调固然会产生一定影响，但最重要的仍是不安心理，而在这种不安心理的作用下，房价究竟会不会上涨，谁也无法预料”。

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Jang Jaehyun RealToday研究本部长则认为，上涨势头被扭转的可能性也很高。他表示：“目前的价格上涨，是由于压力DSR实施时间推迟到今年9月，需求提前集中释放所致”，“一旦支撑这盘行情的刚性需求买盘中断，首尔公寓价格可能会像去年下半年那样再度下跌”。

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