[初动视角]房地产PF“重组”，骰子已经掷下
筛选约5000家营业场所
自6月起最多精简10%
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金融当局将自6月起，针对规模达230万亿韩元的房地产项目融资（PF）市场正式启动结构调整。预计最多约10%的项目将很可能迅速走上重组、竞拍·公拍以及清算的程序。对于已将贷款到期日展期4次以上、在未缴纳逾期利息的情况下仍然进行了展期、或在竞拍·公拍中流拍3次以上的项目，将被列为优先结构调整对象。
当局的态度和视角变得更加强硬。虽然未直接使用“结构调整”这一表述，但通过给出具体时间表以及量化·质化标准，预告将同时对金融圈和建筑业界盘根错节的违规不良项目动用“手术刀”，实现局面转换。从2022年10月起，当局先后发布以强化各类担保、支持建筑公司以及激活住房供应为核心内容的流动性政策时，曾被指目标不够清晰，如今这一质疑已不复存在。
这种变化可从金融委员会事务处长Kwon Daeyoung的发言中间接印证。“迄今为止，由于项目融资市场存在较高不确定性，资金供给急剧萎缩，部分金融公司和建筑公司的健全性也备受担忧，但我认为，至今为止为稳定项目融资市场而进行的民间与公共部门的共同努力，已使我们具备足以顺利推进今后软着陆进程的形势、体力以及政策工具。”（节选自房地产项目融资政策方向发布）
剥去修辞后，可解读为：“为推进房地产项目融资市场结构调整所需的准备工作已经结束，因此我们已经系好软着陆的安全带，接下来将动用外科手术式政策工具。”
自2022年10月起，当局向债券稳定基金、公司债及企业短期融资券（CP）买入、市场稳定用初级担保债券（P-CBO）、项目融资开发商担保等领域投入了逾80万亿韩元。公司债信用利差从177个基点（1bp=0.01个百分点）缩小至46个基点，企业短期融资券利差则从240个基点降至68个基点。今年3月，通过紧急经济民生会议，又向项目融资开发商担保的追加扩充及非住宅项目融资开发商担保新设等项目再注入9万亿韩元。
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以这种流动性支持和担保强化为重点的政策，其成效究竟如何？总体分析认为，目前仍难以下定论。由韩国资产管理公司（KAMCO）主导的项目融资正常化基金自去年3月设立以来，一年间仅促成1笔新交易；其间，中型建筑公司Taeyoung Construction申请了企业财务结构改善（工作组程序），围绕Shinsegae Construction、Lotte Construction等大型建筑公司的担忧也接连不断。
市场主体是否已具备足够“体力”，情况同样不容乐观。尽管投入了天文数字般的资金，但储蓄银行和资本公司等第二金融圈的健全性和流动性环境仍在恶化。最终，第二金融圈内部的不满情绪爆发，在当局公布项目融资结构调整方向之前，第二金融圈与当局之间一直弥漫着紧张气氛。
尽管政府反驳称有关说法是毫无根据的谣言，市场上关于危机的传言却从未间断。金融市场和房地产市场部分人士指出，当局的政策只是将危机向后推延的处方。对于房地产景气下滑与全球高利率环境，政府和市场都抱有“再等等就会解决”的过于乐观的想法，反而进一步加重了负担，这类批评已持续数月。
若如当局所言，已具备促成市场软着陆的形势和体力，那么项目融资结构调整的效率将有所提升；反之，则存在调整进程陷入漂流的可能。此外，一旦正式启动结构调整，正如当局所称，“在政策性努力的同时，市场参与者也需要通过协调利益关系、承担与风险相称的损失等方式进行自救”，市场参与主体的牺牲将不可避免，而牺牲的程度大概率与当局此前的准备充分程度成反比。
金融监督院院长Lee Bokhyun近日在与记者见面时表示，“（在房地产项目融资结构调整上）不打算再拖延时间”。从6月起，政府将加速推进对约5000个房地产项目融资项目的“筛优汰劣”及后续措施。结构调整的浪潮会有多高、余波将波及何处，目前难以预判，但如果这是为了国民经济安宁所必须走的路，就应避免重蹈失误与错失时机的覆辙。原本迟早要进行的“房地产项目融资结构调整”这颗骰子，现已被掷出。
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