“必须解除绿带”？首批新城重建引发全租市场不安忧虑

by Roh Kyungjo

Published 22 May.2024 19:55(KST)

先导区重建搬迁恐引发全租市场不稳
城南市称“须解除开发限制区”……国土部称“与地方政府是一支队伍”

在为第一期新城（盆唐·一山·平村·山本·中东）重建推进程序全面启动之际，关于居民搬迁时点可能引发全租市场混乱的担忧声音不断传出。地方自治团体提及有必要放宽开发限制区（绿色地带·Green Belt·GB）等措施，强调制定搬迁对策的重要性。对此，政府表示将与各地方自治团体首长组成“一个团队”，紧密协作推进相关工作。

京畿道城南市盆唐区一带公寓小区全景。联合新闻供图

国土交通部22日在政府首尔大楼发布《第一期新城先导地区选定方案》，宣布将在第一期新城内指定2.6万户+α为老旧规划城市整治先导地区。按新城划分，将在盆唐选定8000户、一山6000户、平村·中东·山本各4000户的规模，并允许地方自治团体视需要额外指定1~2个区域（在基准数量的50%以内）。在这种情况下，最多将有约3.9万户被选为先导地区。

国土交通部设定的目标是，让首批先导地区小区在2027年开工、2030年入住。问题在于整治与搬迁的时点。如果同时进行，可能导致全租市场不稳定。在第一期新城中，曾在短期内集中入住约30万户，目前已使用30年以上的老旧住宅有19.7万户，占整体的67%。到明年将增至25.4万户（87%），到2026年将增至27.5万户（94%）。

各地方自治团体首长表示，国土交通部应充分考虑各地区供应条件和特性的差异。尤其是城南市一再强调解除绿色地带（GB）的必要性。由于周边有作为第三期新城开发中的昌陵新城等项目，一山方面的担忧相对较少，但盆唐因市中心密度高，难以确保足够的全租房源。

城南市市长 Shin Sangjin 表示：“搬迁对策可以由基层自治团体来制定，但要真正落实，在城南和盆唐这样密度极高的地区并不容易”，“现有可以利用的地块几乎都被划入GB，地方自治团体很难有所作为。”他接着称：“最终还是需要国土交通部解除GB限制，并把包括广州、龙仁在内的新建住宅供应问题放在心上，否则第一期新城整治项目可能会陷入困境。”

安养市也表达了类似立场。安养市市长 Choi Daeho 表示：“特别法规定由地方自治团体主导土地所有者和承租人的搬迁对策，政府提供支援，这本身存在一定矛盾”，“作为地方自治团体首长，能够行使的角色和权限有限，已接近边界状态。”

针对这些担忧，国土交通部表示，将通过管理，防止整治需求在同一时间集中爆发等方式，努力维护全租市场稳定。根据自上月27日起施行的《老旧规划城市整治及支援特别法》所追求的分阶段、循序推进目标，将对整个新城进行有序整治。通过适当管理新城周边开发项目，使其能够吸收全租市场的搬迁需求，并监测市场动向和住房供需情况，在必要时扩大新增供应。

Park Sangwoo 国土交通部部长22日在首尔钟路区政府首尔办公大楼就第一期新城（盆唐、日山、平村、山本、中东）中先导地区选定计划发表后，正在回答记者提问。当日简报会上，京畿道行政1副知事、高阳市长、城南市长、安阳市长、富川副市长、军浦市长、LH社长等出席。/ 照片=赵容埈记者 jun21@

部长 Park 表示：“一旦出现市场不稳定情况，将通过管理年度整治量和许可审批量、分散搬迁时点等措施，制定各区域全租市场稳定方案”，“在为各新城制定基本规划时，将一并纳入搬迁对策，并在这一过程中充分反映居民意见，制定符合居民需求的搬迁方案。”

他接着以果川重建为例说明称：“回顾过去10年果川的整治情况，是前一批小区竣工后，下一批小区接续推进的方式”，“竣工房源呈净增加，其中一半以上以全租房源投入市场，从而在后续搬迁对策中发挥供应作用。”他还表示，政府和地方自治团体都具备城市整治经验，管理上不会有太大困难。

另一方面，军浦市预计，由于山本与原有旧城区交织在一起，其开发方向将与其他新城有所不同。军浦市市长 Ha Eunho 表示：“有的地号范围内同时存在（永久）租赁公寓和普通公寓”，“原有旧城区也将一并适用特别法进行开发，不仅有望成为开发的模范案例，搬迁问题也不会太大。”高阳市、富川市方面也认为，由于周边正推进住宅用地开发，居民搬迁不会有太大压力。