为防止老年人被赶出“巢”，应引入“整备项目型住房年金”

随着施工成本急剧攀升，整备项目受到阻碍，高龄组合成员的居住稳定性也正受到威胁。有人主张，有必要推出用于筹措分摊款和搬迁费用等的“整备项目型住房年金”产品。

整备项目的收支结构调整（资料=韩国建设产业研究院提供）

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18日，韩国建设产业研究院发布了题为《为能在自有住房中持续居住而引入整备项目型住房年金（案）》的报告。韩国建设产业研究院副研究委员 Lee Taehee 表示：“预计施工费、利率和住房市场状况难以回到过去那样的环境”，“考虑到包括第一期新城在内的整备项目区域内高龄组合成员比例较高等因素，尽快探索顺利筹措整备项目资金和提升老年人居住稳定性的方案已刻不容缓。”

现金资产不足的组合成员，通常在入住时通过住房抵押贷款来偿还分摊款贷款和搬迁费用贷款的本息（以下简称分摊款贷款等）。收入较少的高龄组合成员，在为偿还分摊款贷款等而申请住房抵押贷款时，可能会受到限制。预计他们将因筹资压力，无法入住完工后的住房，而不得不将其出租或处置。

为解决上述问题，韩国建设产业研究院提出引入“整备项目型住房年金”。Lee 副研究委员指出：“目前由住房金融公司运营的产品，仅能在管理处置许可之前阶段，或迁移公告或所有权保全登记完成之后方可加入”，“若在管理处置许可之前加入，开发收益难以及时、充分地反映，且在搬迁费用或分摊款贷款方面也会受到限制。”

现行住房年金在运营上，是在整备项目后不对分配到的住房价值进行重新评估，而是将分摊款简单加算至既有抵押价值中，重新计算抵押价值后再调整每月给付金额。搬迁费用贷款的筹措也存在限制。由于住房金融公司在抵押住房上设定了优先顺位根抵押权，加入住房年金的组合成员在申请搬迁费用贷款时会受到约束。住房金融公司虽提供特例全租保证，但额度被限制在3亿韩元。

韩国建设产业研究院作为现行住房年金制度的补充方案，提出了五项对策。其核心是应引入一种结构，使整备项目完工后实现的开发收益能够反映在抵押住房价格中。同时，应改善与搬迁费用和分摊款筹措相关的问题，将分摊款等纳入单笔提取资金的使用范围，并消除分摊款贷款等的偿还时间点与住房年金加入及单笔提取可行时间点之间的不一致。此外，还需消除因项目推进过程中价格上涨而导致的住房年金加入资格不确定性。

整备事业型住房年金两种模式（资料来源 建筑产业研究院）

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韩国建设产业研究院提出了两种可弥补现有住房年金产品缺点的“整备项目型住房年金”产品模型。第一种是“住房完工后新加入型”。该模式可改善无法将单笔提取资金用于分摊款、分摊款贷款等偿还时间点与住房年金加入及单笔提取可行时间点不一致，以及因项目过程中价格上涨导致住房年金加入资格不确定等问题。

第二种是“既有加入型”。该产品旨在改进未将住房完工后实现的开发收益反映到抵押住房价值中、搬迁费用和分摊款筹措困难，以及无法将单笔提取资金用于分摊款等问题。

Lee 副研究委员表示：“在现行住房年金制度中，原则上不允许在加入后对同一住房的抵押价值进行重新评估。若考虑到整备项目的特殊性和公益性，有必要承认例外”，“整备项目具有通过投入成本、承担风险，以改善居住环境和提升资产价值为目的，并通过打造新的住宅小区和基础设施而实现价值提升的特殊性。”

韩国建设产业研究院预计，如果引入适用于整备项目的住房年金，高龄组合成员的分摊款筹措将更加顺畅，从而提高同意率。由此有望减少纠纷，推动整备项目快速推进，并扩大住房供应。通过住房年金，不仅可以帮助老年人实现居住稳定，也有助于其生活稳定。

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Lee 副研究委员还表示：“施工费、利率和住房市场状况再回到过去那种有利于确保整备项目收益性的时期，几乎不可能”，“在这种‘新常态’的整备项目推进环境下，为同时实现项目顺利推进和缓解老年群体被迫迁出原有居住地的问题，有必要引入整备项目型住房年金。”

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