组合成员先入住后7月开盘
6月迎来瑞草区预售价格审查
2021年测定的宅地费成变量
国土部：“宅地费评估仅进行一次”
建筑费以入住者招募公告时点为准
因更换施工方产生的赔偿金等也是负担因素
即将开盘的“Raemian One Pentas”能否刷新历史最高分售价，引发房地产市场高度关注。组合在适用预售价格上限制度的区域内，为了制定高售价而选择了后期销售。有观点称，其分售价有望与Maple Xi（每3.3㎡ 6705万韩元）相近或更高。
据21日Samsung C&T等方面消息，对Sinbanpo 15次进行重建的Raemian One Pentas，将于7月间进行分售。认购者将在原有组合成员入住后再行入住。这是后期分售小区，加之分售进度较当初计划有所延迟所致。原有组合成员在下月初工程收尾后，将自当月10日起陆续入住。
组合上月已向瑞草区申请分售价审查。虽以下月分售为目标提出申请，但分售价审议进度较组合和施工方预期有所延迟。瑞草区相关人士表示：“预计将在下月内得出分售价审查结论。”One Pentas所在的瑞草区盘浦洞为预售价格上限制度适用区域，由瑞草区厅在完成分售价审查后最终敲定价格。
据悉，组合希望的分售价为每3.3㎡ 7300万至7400万韩元区间。业内认为，组合提出的目标价偏高，但最终分售价很可能会被定在与Maple Xi相近或更高的水平。
Sinbanpo 15次组合曾试图通过重新核定2021年测算的宅地费用来抬高分售价，但以失败告终。对于江南圈重建小区而言，宅地费用在分售价中占比高达70%至80%，因此组合曾推动重新核定宅地费用以提高分售价。被称为盘浦“头部”公寓的One Bailey，其分售价为每3.3㎡ 5668万韩元。其中宅地费用为每3.3㎡ 4204万韩元，建造成本为每3.3㎡ 1468万韩元。据悉，One Pentas的宅地费用低于One Bailey。
组合就宅地费用测算相关规定，向主管部门就《共同住宅分售价测算等相关规则》申请了法律解释。组合指出，该规则并未明确写明评估次数限制，并询问为重新核定宅地费用是否可以追加进行新的价格评估。对此，国土交通部和法制处均给出意见称，价格评估次数为“1次”。国土交通部相关人士表示：“宅地费用评估原则上任何人只能进行1次。如对评估结果有异议，必须当即进行重新评估，以两年后时点的市价再行评估是不可行的。”
盘浦洞一家房地产中介代表表示：“每天至少有一组客户咨询分售时间和分售价，可见关注度很高。”但他同时指出：“组合以每3.3㎡ 7000万韩元以上为目标而决定进行后期分售，但宅地费用仍按2021年标准执行，可能会对这一计划造成影响。据了解，组合方面对此颇感为难。”
虽然组合在宅地费用重新核定上受挫，但近期持续大幅上涨的建造成本，预计将对抬高分售价产生一定影响。作为分售价测算基准的建造成本，以发布入住者招募公告的时点为基准。国土交通部已将3月基准的每㎡基本型建造成本，从去年9月的197.6万韩元上调至203.8万韩元。建筑业界相关人士解释称：“如果在施工期间建造成本上涨，可以将涨幅反映进审议，因此不少适用预售价格上限制度的小区，会以高分售价为目标而选择后期分售。”
Sinbanpo 15次组合更换施工方后，原施工方Daewoo Engineering & Construction拟提出损害赔偿要求，这一点也可能成为推高分售价的因素。Daewoo Engineering & Construction就施工方地位确认提起诉讼，在三审中胜诉，目前正准备提起损害赔偿诉讼。由于分售延迟，组合在需承担的利息负担之外，还面临支付赔偿金的处境。
房地产信息公司Real Estate Info研究组组长Kwon Il表示：“政府此前也表示，在整备项目中将考虑物价上涨等因素来核算附加费用，因此外界关注最终会反映到何种程度并予以批准。虽然宅地费用具有决定性影响，但要突破每3.3㎡ 5000万韩元的水平仍有难度，而附加费用也在一定比例内确定，因此我认为分售价最终将被定在每3.3㎡ 7000万韩元区间。”
Raemian One Pentas位于瑞草区盘浦洞12一带，共由6栋、最高35层、专用面积59至191㎡的641户组成，其中计划向一般购房者公开销售292户。
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