“缺少借款人的半吊子PF对策……亟需阻断连环违约方案”
房地产开发协会就PF对策召开紧急座谈会
开发商称“PF项目可行性评估等级无法反映现实”
#. 首尔某住宅项目自2022年下半年以来，桥梁贷款到期已经被延长了3次。由于金融当局对房地产项目融资（PF）的监管趋严，金融机构将桥梁贷款的到期期限设定得很短。该项目表示，过去在同一期间只需延长1次即可，但在对外环境变化和金融圈要求之下，实属无奈。因此，A开发商指出，仅以到期展期次数是否达到3次以上来评估项目是否应被退出，属于不合理做法，是脱离一线实际、只从金融圈视角出发的政策。
房地产开发业界就金融当局提出的房地产项目融资市场软着陆方案表示强烈不满，称“政策中将作为借款主体的开发商完全排除在外，只从金融机构和施工企业立场出发，是一套残缺不全的对策”。
韩国房地产开发协会于16日下午在首尔江南区协会大讲堂召开紧急座谈会，就近期金融监督院发布的《房地产项目融资项目可行性评估标准》进行讨论。
与会开发业界人士一致表示，该政策“无视市场和一线实际，缺乏合理性”，并强调“必须出台补充措施，防止房地产供应生态被破坏”。他们指出，政策完全没有考虑到对单个项目进行清算时可能引发的连环违约风险。
此前，金融当局于13日发布改进方案，将房地产项目融资项目可行性评估等级由现行3级（良好、一般、恶化忧虑）细分为4级（良好、一般、注意、存在不良忧虑）。方案内容包括：对于桥梁贷款和本项目融资中，既无法偿还逾期利息、又将到期日延长4次以上，或在强制拍卖、公卖中流拍3次以上的项目，赋予“存在不良忧虑”等级。
然而业界担忧称，若适用新的评估标准，可能会出现因不当评价而被强制实施重组的项目；并且在“乐高乐园事件”之后，项目之间相互提供担保，可能会导致连锁违约。例如，某开发商拥有4个项目，其中1个项目被评为“存在不良忧虑”等级而被清算时，其余3个项目也可能受到波及。
B开发商相关人士表示，“乐高乐园事件之后的2~3年间，金融圈要求我们为其他项目的收益权提供担保，因此参与了大量连带担保”，并强调“有必要出台补充措施，切断连带担保关系，避免存在不良忧虑的项目对其他项目产生负面影响”。他还表示，必须同时配套出台政策，使正常项目能够按计划推进，并在项目结束后回收其收益。
与会者还指出，在新评估标准下，因施工成本上涨导致的项目成本增加、因市场低迷导致的需求减少等不可抗力因素，也可能触发“注意”或“存在不良忧虑”等级。首都圈某准住宅项目在本项目融资阶段，由于施工企业提出提高工程款要求，导致项目成本膨胀、盈利能力恶化；又因市场低迷，自开盘销售以来已过去18个月，预售率仍不足60%，项目面临巨大困难。
C开发商相关人士表示，“开发商是通过销售价格与项目成本的差额获取收益，但工程成本和财务费用持续攀升，项目盈利能力正在下降”，“必须通过支撑销售价格、提升房地产价格的政策来解决问题”。他还补充称，“如果按照此次公布的政策执行，问题项目将占到80%至90%”，“根本无法判断应如何分类，只能拯救那些‘合乎胃口’的项目，这样一来，市场只能走向硬着陆”。
协会当天在汇总与会者意见时，再次强调“必须根据市场形势，对评估要素进行合理调整”。协会还表示，“在金融当局的政策中，不能将开发商排除在外，必须确保开发商参与补充与评估全过程”。
韩国房地产开发协会会长Kim Seungbae表示：“一旦开发业界崩溃，供应生态也将随之崩溃。为稳定市中心全租、月租市场而提供的非公寓类居住产品将被切断，各类生活基础设施的供应也会停滞。像放宽多套房持有者税制等市场恢复政策还远未真正实施，就先要从清理供给方入手，这样的做法是否符合市场经济逻辑，令人质疑。”
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