[PF软着陆]“优胜劣汰”新项目可行性评估6月实施…推进“最高5万亿”新增支持

by Lim Chulyoung

Published 13 May.2024 12:00(KST)

Updated 13 May.2024 16:02(KST)

open/close

金融当局为促PF市场软着陆完善“项目可行性评估标准”
评估对象纳入土地担保贷款和债务保证约定…对“Saemaeul Geumgo”也进行机构评估
PF项目评估等级由3级细化为4级
桥梁贷款项目也纳入评估…细化土地收购、许可审批、逾期与否等“核心风险因素”
制定事后管理标准…金融监督院检查竞拍、公卖等执行情况

韩国金融当局在Taeyoung Construction进入债务重组（企业财务结构改善）后，围绕房地产项目融资（PF）市场的危机论持续发酵。为实现市场“软着陆”，将大幅改进针对不良项目的项目可行性评估项目，并立即适用。此次将把土地抵押贷款和债务保证协议纳入项目可行性评估对象，将金融事故频发的新村金库也纳入评估机构范围，同时把现行3级评价等级细分为4级，并新增“核心风险要因”，使之能够根据项目特性进行综合评估并加以具体化。预计纳入重组对象的PF项目将进一步增加。

此外，为支持正常项目的新资金供应以及不良项目的重组，将以银行和保险业为中心，优先设立规模1万亿韩元、采用资本承诺（capital call）方式的银团贷款（syndicate loan·共同贷款），并推动分阶段扩大至5万亿韩元。为做好后续管理，金融监督院将检查金融公司提交的关于竞卖、公卖、核销、重组等计划的执行情况，如执行不到位，将开展现场检查。

13日，金融委员会发布了上述内容的《为房地产PF有序软着陆的后续政策方向》，并表示将从6月起实施强化后的项目可行性评估。首次评估时，将优先适用于发生逾期等不良项目，并根据各项目到期情况分阶段进行评估。本次改进方案是针对房地产PF逾期率急剧上升、但PF市场自身对项目进行筛选和出清能力暴露出局限而采取的措施。逾期率已从2021年底的0.37%，升至2022年底的1.19%，并在去年年底攀升至2.70%。金融委事务处长Kwon Daeyoung表示：“如果这一情况持续，将令人担忧的不仅是金融公司资产健全性恶化、建筑公司经营困难加剧，还包括因桥梁贷款项目未能转为本PF或开工延迟而引发的住房市场失衡等问题。”

对此，金融当局决定，将此前仅对本PF和桥梁贷款实施的项目可行性评估对象，扩大至包括土地抵押贷款和债务保证协议。评估对象机构中，将新增一直开展管理型土地信托、联合贷款等业务的新村金库，使总体评估规模扩大至约230万亿韩元。就土地抵押贷款而言，是指中小金融业界为房地产开发项目提供的土地购置资金贷款中，满足有效抵押价值（超过130%）条件、按一般贷款处理的授信。债务保证协议是金融公司以PF贷款债权为担保发行证券化产品时所提供的保证。

按项目划分的评价等级也将由3级细分为4级。现行的“良好–普通–恶化忧虑”三级，将改为“良好–普通–注意–不良忧虑”四级。通过将“恶化忧虑”等级细分为“注意–不良忧虑”两个区间，意在引导对项目可行性不足的项目进行更为积极的后续管理。计划将“注意”等级赋予那些预期项目推进将出现相当障碍的项目，而“ 不良忧虑”等级则赋予那些进一步推进项目存在困难的项目，并为此按“可收回存疑”水平计提拨备。

Kwon Daeyoung 金融委员会事务处长13日在首尔钟路区政府首尔办公大楼就房地产项目融资实现有序软着陆的后续政策方向进行发布。摄影记者 Cho Yongjun jun21@

桥梁贷款+本PF“不良项目评估项目”大幅改进…限制展期与利息豁免

此次将把桥梁贷款项目纳入项目可行性评估对象，并大幅改进区分“注意”等级和“不良忧虑”等级的评估体系。金融当局计划，在各评价等级的评估项目中，反映PF项目推进阶段的核心风险要因并予以细化，同时规定：若项目在评估项目中有2项以上符合不良标准，则赋予“注意”或“不良忧虑”等级。对项目可行性不足的项目，将强化到期展期和利息豁免条件。

具体来看，就“注意”等级而言，将对本PF和桥梁贷款项目共同评估▲授信到期展期3次▲在未支付逾期利息的情况下进行到期展期▲竞卖、公卖流标2次▲是否处于逾期状态等项目。特别是对于桥梁贷款项目，还将新增土地购置、审批及本PF转化、盈利性等评估项目。包括首次贷款到期时土地购置尚未完成的情形在内，将综合评估以下情况：▲首次贷款到期后相当一段时间（6个月）过去仍未完成审批，或审批完成后相当一段时间（12个月）过去仍未转为本PF ▲总项目成本、市场供需状况等导致盈利结构大幅恶化 ▲自律协商、债务重组（workout）等实施公司的重组中止等。

本PF项目同样将对与计划相比工程进度“相当滞后”的项目进行评估，并在以下情形下赋予“注意”等级：▲与计划相比销售进度相当滞后（开盘后18个月销售率低于60%），或在预计竣工日后相当一段时间（12个月）过去仍未完成出售等 ▲盈利结构大幅恶化 ▲实施公司、施工公司重组中止等。

对于“不良忧虑”等级的桥梁贷款和本PF项目评估项目也进行了细化。共同评估项目包括：授信到期展期4次以上，或在未支付逾期利息的情况下展期，或竞卖、公卖流标3次以上，或目前处于逾期状态等。按项目区分，对于“不良忧虑”桥梁贷款项目，将综合评估以下情况：包括首次贷款到期后长期（6个月）过去或土地购置尚未完成在内，▲首次贷款到期后相当一段时间（12个月）过去仍未完成审批，或审批完成后相当一段时间（18个月）过去仍未转为本PF ▲总项目成本、市场供需状况等导致盈利结构“极度恶化”等。

对于“不良忧虑”本PF项目，将在以下情形下赋予“不良忧虑”等级：与计划相比工程进度“极度滞后”，并且▲与计划相比销售进度相当滞后（开盘后18个月销售率低于50%），或在预计竣工日后相当一段时间（18个月）过去仍未完成出售等 ▲盈利结构极度恶化等。

同时，金融当局还将通过修改PF银团协约，强化到期展期和利息豁免条件，并为金融公司自主积极开展重组和出清营造环境。金融当局首先将规定：如到期展期2次以上，必须委托外部专业机构进行PF项目可行性评估，并将到期展期同意标准从“3分之2以上”提高至“4分之3以上”。即便展期，原则上也要偿还逾期利息，并通过扩大适用金融公司PF债权的竞卖、公卖标准，阻断不良资产被延后的情况。例如，对逾期6个月以上的PF债权，应在3个月内启动竞卖、公卖程序，如竞卖、公卖推进不力，则按公告地价进行评估。

事务处长Kwon表示：“我们根据项目性质将评估标准区分为桥梁贷款和本PF两类，从而强化了对桥梁贷款的评估体系”，“在反映PF项目推进阶段核心风险要因并加以细化的同时，最终评价等级不是依据单一指标，而是综合考虑多种风险要因，从而缓解了评估标准的僵化。”对于大型城市开发项目等具有特殊性的项目，则可通过风险管理委员会审批等程序进行例外评估。

金监院常态化检查竞卖、公卖等后续管理执行情况…以银行·保险业为中心设立1万亿规模“银团贷款”

为监控金融公司是否切实落实后续处置，金融当局也改进了后续管理体系。金融公司向金融监督院提交后续管理计划书后，由金融监督院进行检查，如执行不力，将开展现场检查。对于“注意”等级项目，金融公司必须推进重组和自主出售；对于“不良忧虑”等级项目，则应推进核销以及通过竞卖、公卖进行出售。但对于本PF项目、重组对象企业相关项目等，不一律采取竞卖、公卖，而是可根据各自情况推进后续管理。

事务处长Kwon表示：“此前因后续管理标准不完善，导致项目重组或不良授信出清被延误，这次通过明确后续管理标准，并由金融监督院检查后续管理执行情况加以改进”，“为阻断房地产PF的不稳定并对推进情况进行定期检查和补充，金融委、金融监督院、国土交通部等相关机构将与金融、建筑业界联合运营联合工作组（TF），并通过TF与金融、建筑业界保持常态沟通，持续发掘额外必要措施。”

金融当局预计，通过本次制度改善，将扩大对“正常”项目的新资金供应，并通过对项目可行性不足项目的重组，使其重新进入PF市场，从而重启资金的良性循环。作为相应的市场支持措施，对于正常项目，将采用资本承诺方式，由银行和保险业界优先设立规模1万亿韩元的“银团贷款”，以补充民间需求，并将在综合考虑支持情况和市场状况的基础上，积极研究将规模扩大至最多5万亿韩元的方案。关于银团贷款，金融当局的目标是在5月成立协商体，6月正式启动。

对象是根据金融圈PF项目可行性评估结果被选定为出清对象、并推进竞卖、公卖的PF项目。五大银行（KB国民、新韩、韩亚、友利、NH农协）、2家寿险公司（三星、韩华）、3家财险公司（Meritz、三星、DB）等将率先参与。募集资金将根据借款人类型和资金用途等，分为竞得资金贷款、不良债权（NPL）收购支持、暂时性流动性危机支持（选择性支持）等3种类型予以投放。

此外，金融当局还将考虑到银团贷款以支持房地产PF正常化、维护金融市场稳定等为目的，积极研究其是否符合检查·制裁规定中的免责特例，以及出具不采取措施意见书等问题。