[房地产“富”翻盘] 养老准备，是时候再关注办公公寓了

by Sim NaYoung

Published 08 May.2024 08:05(KST)

首尔居住型平均价2.9913亿韩元低于小户型公寓
转售收益吸引力较弱但用于获取月租收入值得考虑

从1月到明年1月竣工的小户型办公楼式公寓不计入住房数量
受单人家庭增加与首尔职住接近影响办公楼式公寓居住满意度较高

临近退休的婴儿潮一代，最大担忧是如何保障稳定的晚年生活。如果到了年纪还能持续创造收益，该有多好。这不仅是即将退休的50多岁、60多岁人群的烦恼，对拥有闲置资金的30～40多岁人群来说，也是非常关注的话题。在房地产市场中，关于能带来稳定现金流的收益型物业的咨询之所以很多，也正是出于这一原因。尤其是相比公寓或联排、多户住宅，价格更便宜，又能每月获得租金收入的办公型公寓，是很多人为了退休后获取收益资产而至少考虑过一次的产品。

据KB房地产统计，截至上月，首尔居住用办公型公寓的平均价格为2.9913亿韩元。低于联排、多户住宅（3.2898亿韩元）以及小户型公寓（7.5285亿韩元）的平均价格。目前办公型公寓价格正处于下行趋势。办公型公寓市场开始走下坡路是在2020年之后。随着多套房持有者监管加强、出租业主优惠取消及义务强化等因素，办公型公寓价格大幅下跌，恰逢利率也开始上升。不仅难以再指望通过办公型公寓价格上涨获取差价收益，就连原本相对较高的租金回报率也随之下降，投资吸引力减弱。

然而细看之下，并非所有办公型公寓的投资吸引力都在下降。我们不妨按面积规模来看看价格走势。由于小户型办公型公寓被视为城市型生活住宅、多户出租住宅等小型出租房的替代品，而大户型办公型公寓则是公寓的替代品，两者特性不同，因此价格走势也应区分来看。曾经替代公寓的大户型（专用面积超过85平方米）办公型公寓，即所谓“公寓式办公型公寓（Apateul）”的价格出现大幅下跌。

相反，以获取租金收益为主要投资目的的超小户型（专用面积30平方米以下）和小户型（专用面积30平方米以上、40平方米以下）办公型公寓价格跌幅并不大。以首都圈办公型公寓为基准，超小户型的租金回报率从2021年10月的5.04%持续上升，到2024年4月已逼近6%。同一时期，大户型办公型公寓的回报率仅从3.16%小幅上升至3.40%。

如果以获取差价收益为目的投资办公型公寓，确实谈不上有多大吸引力。尽管如此，作为能够实现稳定月租收入的收益型产品，以及从多元化资产管理的角度来看，超小户型和小户型办公型公寓仍然值得考虑。根据政府发布的“1·10房地产对策”，对于自今年1月起至明年12月期间竣工的、专用面积60平方米以下的新建小型办公型公寓，在计算取得税、转让所得税和综合房地产税时，将不计入住房套数。随着税收优惠出台，利率下调的可能性也开始被提及。再加上受近期“全租诈骗”不安情绪影响，偏好月租而非全租的承租人正在增加。

未来与办公型公寓相关的政策变化仍是有待解决的课题，但在一段时间内，办公型公寓租金仍有较大上涨空间。单人家庭数量不断增加，而在首尔工作与居住距离较近的地段，配备冰箱、洗衣机等全套家电配置的办公型公寓，正获得这一人群较高的居住满意度。如果正在思考如何稳定运营退休资产并实现投资组合多元化，那么现在正是重新关注具有价格竞争力的、临近地铁站的新建小型办公型公寓的时候。