“黄金商圈却”……九里流通市场大型超市“惨痛史”[Why& Next]

by Sung Kiho

Published 03 May.2024 07:10(KST)

Updated 03 May.2024 15:36(KST)

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九里市启动引进大企业运营的大型超市
即便地理条件优越仍被指“租金太高”
大型超市正转型升级新店拓展并不容易

九里市正着手在九里流通综合市场内引进由大型企业运营的大型超市。原因在于，接替乐天玛特入驻的超市拖欠房租和管理费，导致解约程序正在进行中。九里流通综合市场内的超市设施一度因乐天玛特门店销售额排名第三而被认为具有优越的区位条件，但在短短5年内已经是第三次招募超市运营者，经历了反复波折。流通业界认为，考虑到租金过高以及共生协约金等因素，首轮竞拍成功的可能性不大。

根据3日在线公共资产处置系统Onbid的信息，九里市前一天发布了在九里流通综合市场内现有超市设施引进大型企业品牌大型超市的招标公告。

出租面积为2万2231平方米（约6700坪），年租金定为43亿韩元。租赁期限原则上为5年，可延长。但由于现有超市长期拖欠房租引发的腾退诉讼仍在进行，租赁起始日尚未确定。现有超市“市民玛特”的合同期限截至2025年12月31日。

九里市推动引进大型企业大型超市，是因为市民玛特已难以正常经营。为防止房租拖欠及运营不善等事态，九里市将本次投标资格限制为：运营面积3000平方米以上的大型店铺10年以上，且最近5年年均销售额在1万亿韩元以上的法人。事实上，这等于只允许大型企业大型超市参与投标。

乐天玛特撤出后新运营商亦因经营困难关店

该地块自1999年至2021年由乐天玛特入驻。根据SK证券资料，截至2018年，九里店的销售额在乐天玛特门店中仅次于世界杯店和首尔站店，位居第三。然而从2021年起，租金问题浮出水面。乐天玛特九里店在租赁续约租金问题上与九里市分歧难以弥合，最终在运营22年后关店。当时乐天玛特在2019年前每年缴纳21亿韩元租金，而九里市提出的续约条件是将年租金提高到47亿韩元以上的水平。与乐天玛特续约告吹后，九里市转而进行公开招标。

但由于招标屡次流标，最初公告的47亿韩元年租金一路下调至33亿韩元。此后，该地块先是引进了“L-Mart”，之后更名为“市民玛特”。

九里流通综合市场内的大型超市。九里市供图

市民玛特持续饱受经营困难之苦，尤其是新冠疫情造成了决定性打击。根据九里市介绍，市民玛特自2021年4月至去年5月期间尚能正常缴纳房租及管理费，但此后因经营不善产生了大规模拖欠。其在入驻许可时曾承诺每年向九里传统商人会提供1亿韩元支援金的共生协约金，也从未履行。市民玛特的欠款规模约为46亿韩元，九里市已于今年2月通知解除租赁合同。

九里市在今年初的媒体吹风会上曾表示，有大型超市表明了入驻意向，但大型超市业界反应冷淡。易买得方面，在直线距离约1.5公里处已有多山店；Homeplus则已连续8年没有新开门店。因此，曾有运营经验的乐天玛特被视为潜在候选者。

“年租金逼近50亿韩元负担沉重”……首轮流标在预期之中

大型超市业界指出，此次推出的地块虽然颇具吸引力，但租金过高。一位大型超市业界相关人士表示：“该投标地块汇聚了九里市主要商圈，从区位上看条件很好，但当时乐天玛特就已对租金感到吃力，这次租金水平与当时几乎相当。”

事实上，2021年首轮年租金为47亿1900万韩元，因价格过高历经4次流标，最终以年租金33亿韩元成交。由此也有观点认为，本次招标首轮恐怕也不会有企业出手。此外，该地块位于传统市场内，为筹措地区共生发展基金并与当地商户协商，还需额外支出费用，这也是一大变量。

同时还需另行缴纳保证金。九里市已在今年3月本会议上通过了《九里流通综合市场管理与运营条例部分修订案》。该条例曾于2020年废止，但在2021年通过招标入驻的市民玛特拖欠房租及管理费后，今年被重新启用。条例规定，为了确保征收流通综合市场内店铺拖欠的出让金以及因设施损坏所需的恢复原状费用，承租方须缴纳不超过当年度设施市价评定价10%的保证金。虽然资产评定价格的具体数额尚未确定，但根据九里市议会今年初的议政报告，该金额预计约为76亿韩元。

大型超市收缩战线……Homeplus西大田店关门

近期大型超市行业景气恶化，也是使本次招标前景不容乐观的因素之一。近来大型超市为重审盈利能力，纷纷通过结构调整等方式进行体质改善，激进的新店扩张变得困难。实际上，2022年重新招标的Homeplus世界杯店虽然是年销售额约1000亿韩元的优质门店，但最终仅有Homeplus单独参与投标，获得了20年经营权。

大型超市近年持续缩减门店数量。易买得在2020年拥有141家门店，而到去年已减至133家；乐天玛特则从2019年的125家减至去年的111家；Homeplus从2019年上半年的140家减至去年上半年的131家。此外，Homeplus计划于今年8月1日追加关闭位于大田儒城区的西大田店，11月还将关闭木洞店。