[龙山的未来]被过去束缚的南山，将改变首尔“天际线”

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首尔市民的山——南山，正迎来一场大转型。以“高度地区”之名被捆绑了长达50年的周边区域，伴随城市条件变化与住宅老化问题，已启动体制的全面重组；为最大化其作为旅游资源的利用价值，“缆车（Gondola）”的设置这一破格实验也已起步。专家强调，自1940年被指定为公园以来一直只承担“首尔象征”角色的南山，现在必须履行新的时代使命。要让首尔成长为具有世界级竞争力的城市，就必须接纳变化。

南山的新面貌，与龙山的变化一脉相承。作为首尔“大改造工程”的核心，龙山除了国际业务区开发和铁路下穿、龙山公园开放等大规模城市重组之外，还在推进老旧居住区整治。位于龙山东北侧、依偎在南山山脚的地区，正发生着这种变化。所谓“自发生居住区”的解放村，以及数十年来一直停留在过去、被视为首尔代表性未开发地带的汉南洞再开发区，都是典型案例。南山的变化，也是首尔市民生活方式的变化。

旧南山朝鲜神宫（左）与统监官邸的景象。[图片出处 首尔市提供]

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事实上，真正知道南山准确地址的人并不多。位于山顶的南山首尔塔坐落在龙山区龙山洞，其前方的南山八角亭则隶属中区礼章洞。龙山区与中区的行政边界，大致以顺时针11点到5点方向划过南山公园。

知道“南山”这一名称由来的人，在首尔也并不常见。汉字正写为“南山”，意为“前山”。从朝鲜时代景福宫的视角看，它位于宫阙正前方，因而得名南山。考虑到当时汉阳市区位于四大门之内，也就能理解为何其方位并非真正意义上的“南方”，却被称为南山。

如今这里已作为首尔象征，被国内外游客列为首选旅游目的地，但它同样是一块刻有伤痛历史的土地。壬辰倭乱时期，日本军队曾在此一带筑城；很久之后的1925年，日本朝鲜总督府又在现南山图书馆所在位置修建朝鲜神宫。我们在历史课上学到的“日本强迫朝鲜人参拜神社之地”，说的就是这里。当时日本在修建朝鲜神宫的过程中，大面积破坏了南山各处的自然景观。

随着1981年第五共和国的成立，更名后诞生的国家安全企划部（简称安企部）的恶名也从这里开始。该机构不仅负责国内外情报收集，还掌握反共侦查权，是名副其实的“无所不能”机关，当时社会上流传着“被拖上南山”、“进了南山就很难再用双脚走出来”的说法。至今仍能看到那段历史的痕迹。旧安企部本馆如今成为南山山脚下的首尔青年旅舍，首尔动画中心、TBS交通广播社屋、首尔市厅别馆、大韩红十字会社屋等建筑，也都曾是中央情报部和安企部使用的建筑。

抹去旧日痕迹，将其打造成新未来象征的尝试也曾展开。首尔市长Oh Se-hoon在其首任市长任期内，于2009年3月发布了“南山文艺复兴总体规划”，内容包括在2015年前拆除包括青年旅舍在内的10余栋建筑。但在这一过程中，发现了“统监官邸旧址”，学界随即要求重新审视南山历史，该拆除计划最终被搁置。

如今，一条环绕南山的步行环线已成为首尔代表性的散步路线。全长7.6公里，共分5条路线。专家评价认为，这些路线既能充分领略南山风貌，难度又不高。更重要的是，除连接国立剧场与白凡广场的路线外，其余全部位于南侧的龙山区，前往年轻一代的热门聚集地——梨泰院、龙理团路、解放村等地也十分方便。南山已真正成为“人人可到”的地方。

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然而，南山未能跟上首尔城市变迁的现实，反而成为拉低首尔整体竞争力的因素。为更好保护南山景观而设立的“南山周边高度地区”规定，反过来却成了绊脚石——以景观保护为目的的管制，事实上加速了市中心的贫民窟化。

首先，设立初衷已经大打折扣。自1972年首次将南山一带指定为高度地区以来，随着制度长期化，各类问题接踵而至。由于在不同地段零散推进整治、开发，未能及时应对城市规划的变化，导致部分地区叠加适用高度限制；又因高度地区管制，居住环境改善困难，与周边地区开发差距不断拉大，出现严重的副作用。

受害最深的，自然是与南山直接相接、居住区密集的龙山区。面积高达185万平方米的高度地区，给龙山区后岩洞、龙山洞2街、梨泰院洞、汉南洞居民带来了诸多不便。考虑到这些地区在解放后由南下民等自然形成聚落结构并长期居住，可以说居民们在“被按下暂停键”的时间里生活了数十年。

其中，东后岩洞因被划为高度地区（限高20米），居民财产权受到过度限制，开发意愿被严重削弱，区域衰败问题尤为突出。与之隔路相望的西后岩洞，则在分区规划中以最高高度100米为上限推进再整备服务，形成强烈的相对剥夺感。

由于连最基本的道路整治都异常棘手，贫民窟化不断加速，居民投诉也剧增，首尔市最终作出了决断。通过“新高度地区构想”，提出将对管制实效性低的区域果断予以解禁。

其核心是放宽高度限制。南山南侧地区在推进整备项目等时，如位于小月路道路面以下范围内；北侧地区在推进整备项目等时，如位于地铁站周边区域，可根据“景观管理指引”，经市都市规划委员会审议，最高将建筑高度放宽至45米。通俗来说，南山脚下的低层老旧住宅区，今后有望变身为最高45米（约15层）的公寓小区。

专家坚信，对南山山脚居住区的整治也将同步提升南山本身的竞争力。逻辑在于，一旦解决南山周边的贫民窟化问题，南山的整体价值将随之上升，市民的可达性也会进一步提高。首尔市都市空间本部长Cho Namjun表示：“通过高度地区的重组，我们终于能够改善市中心老旧居住环境”，“这将成为城市空间大转型的起点。”

南山周边全景。

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除南山山脚居住区外，龙山区内的居住区重组工作也在多点展开。尽管地理位置优越，但居住环境差异极为悬殊的地区，成为本轮调整对象，当地居民的期待感高涨，外来投资者的咨询也络绎不绝。

位于首尔市中心的唯一超大型整备项目——汉南新城，是其中的代表。这一项目将对汉南洞、普光洞、梨泰院洞、东冰库洞一带共111万平方米进行再开发，原规划的5个区块中虽有1个区块被解除指定，但待各区块整治全部完成后，将形成一个拥有1万户的新型居住城镇。其中规模最大的3区已开始居民搬迁，并有部分区块完成了施工合同签订。

被解除指定的1区，则正挑战市长Oh的代表性居住区整治模式——“快速一体化规划”。这是由公共部门支持民间主导开发、以大幅缩短再开发·重建周期为目标的项目，可将行政审批耗时缩短一半。目前1区正通过提高居民同意率，推进入选审议程序。

在南山相邻区域中，解放村也刮起了整治之风。虽然项目尚未具备可视化进展，但社会上普遍预期，高度地区重组将提升项目收益性。近期，据悉由有意参与开发的居民组成的委员会已召开会议，就项目方案展开讨论。

目前规划是将该地区划分为4个区块分期推进，但有关工程造价和项目收益性的忧虑声已先行出现。部分区块甚至提出通过快速一体化规划来确保项目收益、同时降低风险。各方的共同目标，是充分享受高度限制放宽红利的“低层高端住宅小区”。

在基础设施相对较好的地区，重建项目则更为突出。目前整个龙山区正在推进的住宅重建项目多达13处。按项目进展划分，▲已获事业实施计划批准的有3处（汉江三益、汉江Mansion、山湖）▲已获业主协会设立批准的有6处（王宫、丰田、江边江西、汉阳Cheolwoo、汉南示范、新东亚）▲已获推进委员会批准的有4处（中山示范、青华、二村第1区、后岩第1区），足见居民对开发的意愿普遍较高。一位整备业界相关人士表示：“尽管地段优越，但由于公共基础设施整治滞后，居住区老化与贫民窟化问题叠加，居民长期承受不便；如今大规模开发、重建、再开发在多地启动，变化可期”，“但如何在城市规划层面将各区块开发有机衔接，仍是亟待深入思考的课题。”

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解放村一带全景。

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