[实战理财]距离GTX开通仅剩一个月…需细看距离与时机

by Han Jinjoo

Published 21 Feb.2024 07:45(KST)

Updated 21 Feb.2024 15:24(KST)

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水西～东滩本月末通车在即
坡州云井～首尔站年末开通
京畿南部买卖市场回暖
5市成交量增长67%
站间距长，中间区域意义不大
交通不便改善地区将获更多利好

首都圈广域快线铁路（GTX）A线水西～东滩区间通车已进入倒计时一个月。尽管房地产市场整体低迷，但以首尔可达性改善的京畿道南部地区为中心，买卖市场正逐步回暖。不过也有意见指出，从实际开工到通车可能比预期花费更长时间，且应考虑与一般城市轨道不同的GTX特性后再进行投资。

今年首都圈最大利好是“GTX”

自去年年底以来，全国公寓买卖价格整体呈下跌趋势，但过去6个月间，以GTX-A线经过的京畿南部地区为中心，出现了上涨势头。根据房地产大数据平台Asil的统计，最近6个月买卖价格变动率依次为：果川4%、华城1.2%、杨州1.1%、龙仁0.7%、始兴0.6%、城南0.5%、水原0.3%。自2022年下半年加息以来，全国房地产市场持续下行，但在京畿南部地区却观测到了上涨行情。

5日，在京畿道华城东滩站站台公开展示GTX-A首列车辆。照片=记者Kang Jinhyeong aymsdream@

尤其是果川、华城、龙仁、城南、水原市去年公寓成交量占京畿道整体成交量（13万8129件）的比例超过30%，在一定程度上拉动了京畿道房地产市场。在京畿道整体成交量增长25%的同时，这5个市的成交量则增加了约67%。

据KB房地产统计，京畿南部5市的成交量分别为：水原1万52566件、龙仁1万1589件、华城1万1117件、城南6422件、果川708件。与前一年相比，成交量增幅为：果川240%、龙仁78%、城南69%、华城68%、水原53%。这被认为是受特例住房抵押贷款等政策性按揭产品影响，以及价格低于首尔且受益于GTX利好预期的购房者进入首都圈买卖市场所致。

即便在京畿道内部，市场也呈现出截然不同的走势。纳入首尔通勤圈的京畿南部地区，在对就业增加的期待以及交通网改善等因素支撑下，买盘相对坚挺。相反，京畿北部地区的交通利好影响力则相对减弱。以坡州市为例，去年成交量为4661件，仅比前一年（4337件）增加6%（324件）。不过，自GTX线路公布后，坡州此前积压的大量滞销房源已大幅消化。

可实现“30分钟生活圈”，但GTX受益范围有限

作为GTX首条线路，A线水西～东滩区间将于下月底正式通车。国土交通部表示，计划在今年年底前实现GTX坡州云井～首尔站区间的全面通车。通车后，水西～东滩区间通行时间将缩短至19分钟以内，云井～首尔站区间则可在20分钟以内到达。

在B线（仁川大学入口～磨石）中，龙山～上凤区间计划在年初开工，并以年内实现全线开工、2030年通车为目标。通车后，从仁川到首尔站仅需30分钟，从磨石到清凉里只需23分钟。C线（德亭～水原）也计划在年初开工，目标于2028年通车，届时从水原到三成站的通行时间将缩短至27分钟。国土交通部预计，日均将有183万人受益于GTX。今年年初，国土交通部还提出了A、B、C线延长以及新建D、E、F线的方案。

政府为缓解首都圈人口过度集中和交通拥堵问题，一直在推进GTX项目。今年初又作为第二期工程公布了D、E、F线，扩大了受益地区范围。不过业内普遍认为，与地铁不同，GTX与一般城市铁路相比站间距更长，因通车带来的受益范围比想象中要窄。

一位业内人士表示：“临近停靠站的地区首尔可达性将大幅改善，但GTX时速为150公里，从简单比较来看更接近‘快速列车’，且停靠站间距非常长，中间区段可能意义不大。与站距更密集的地铁相比，其‘光环效应’会偏弱。D、E、F线与穿越首尔市中心的线路不同，更有可能利用既有KTX线路，需要更仔细研读《第5次广域交通网规划》等相关内容。”

宜重点关注急售房源……须综合考虑与车站距离及通车时间

专家建议，从GTX通车等利好在规划公布后即被反映这一点来看，应以急售房源为主进行考量。Ham Youngjin（职房大数据实验室室长）表示：“随着GTX即将完工，可能会有租赁需求流入，因此可以尝试获取月租收益。但现阶段难言是投资最佳时机，可重点考虑急售房源。”

还需综合考量与GTX车站的距离及通车时间等因素。Cho Eunsang（RealToday本部长）表示：“选择投资标的时，与GTX车站的可达性最为重要，‘通车时间点’也是需要重点考虑的因素。将D、E、F线视为投资对象还为时尚早。A线通车后，购房者的体感会更为直观，与既有交通条件较好的城南相比，坡州和东滩的便利性将大幅提升，交通原本不便的地区反而会获得更大的利好。”