[纽约日记]给NYCB危机火上浇油的美国租金管制法

by Kwon Haeyoung

Published 18 Feb.2024 08:00(KST)

美国纽约一家地方性银行——纽约社区银行（NYCB）的股价在最近半个月内暴跌至原来的一半。原因在于商业房地产的低迷。新冠疫情后居家办公的扩散导致空置率上升，高利率又推高了借贷成本，从而使商业房地产贷款不良大幅增加。业主越来越难以向银行偿还贷款，银行则因巨额资金无法收回而蒙受损失，破产忧虑迅速蔓延。

引人关注的是，NYCB房地产贷款不良的背后，除了商业地产低迷之外，还隐藏着另一个原因——纽约市的反市场化租金监管法。目前，NYCB全部贷款中约有20%、即约180亿美元（约24万亿韩元）的抵押物，是适用该租金监管法的“租金稳定公寓”。

目前纽约市的租金稳定公寓约有100万套。为了稳定这座以“高物价”著称城市的居住成本，纽约市以向房东提供税收优惠为交换，引入了限制租金涨幅的租金稳定公寓制度。从房东和房客的立场看，双方都是“共赢（win-win）”。只要房东有意，随时可以申请解除租金稳定公寓的指定。房东对公寓进行翻新后，还可以按照市场价格水平提高租金。局面发生变化是在2019年，引入限制租金涨幅的法律之后。纽约市规定，即便房东通过翻新提升了建筑价值，也不得将租金上调超过一定比例。去年租金涨幅被限制在最高3%。这项措施的目标是防止租金稳定公寓数量减少。但建筑不断老化，维护和管理成本却节节攀升，房地产价值随之暴跌。

市场认为，自2019年租金监管法通过后，这些租金稳定公寓的资产价值已累计下跌逾30%。以2019年以前的成交价为基准，以半价甚至更低价格成交的房源也不在少数。上个月，曼哈顿上西区一处租金稳定公寓的成交价仅为10年前的三分之一。2019年法律通过前向租金稳定公寓发放贷款的金融机构，如今不得不面对抵押物价值暴跌、贷款变成不良资产的风险。据悉，目前纽约市租金稳定公寓贷款中有14%处于违约（债务不履行）风险之中。无视市场原理的法律，如今正以“回旋镖”的形式反噬。

在韩国，4年前也出台了与纽约租金监管类似的“租赁三法”（合同续签请求权、租金涨幅上限制、租赁申报制）。其核心内容是：租客在签订两年租赁合同期满后可以要求续约，房东不得在上一份合同的基础上将租金上调5%以上。随着“租赁三法”将在今年7月迎来4年期满，市场上已经出现可能爆发“传贳危机”的忧虑。原因在于，房东在签订新合同时，可以一次性将过去4年无法上调的涨幅全部反映到押金中。以房东为“甲方”、租客为“乙方”的刻板框架下产生的纸上谈兵式行政，其结果不言自明。