[龙山国际商务区开发]建设百层地标提供6000套住房（综合）

by Han Jinjoo

by Kwon Hyeonji

Published 05 Feb.2024 14:49(KST)

Updated 05 Feb.2024 15:09(KST)

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总投资估算51万亿韩元…Korail与SH公社负责实施
45层设步行桥“天空步道”，向市民免费开放
100层地标将打造观景台等娱乐设施
3500户公寓中提供745户租赁住房

龙山国际业务区开发项目时隔10年再次重启。在业务区中心将建设一栋最高约100层、高度约100米的地标建筑，内设观景台和空中花园等。为避免重蹈2010年由民间主导推进而失败的覆辙，将由韩国铁道公社和首尔住房城市公社负责实施该项目。

将在龙山站后方、面积达50万平方米的用地上一并开发，打造“城中之城”的大型项目，总投资预计为51万亿韩元。设置在可俯瞰汉江的45层高处的“空中步道（步行观景桥）”将向市民免费开放。

首尔市5日在龙山发布了在当地建设100层地标性国际商务区的《龙山国际商务区开发规划（案）》。首尔市长Oh Sehoon正在视察作为国际商务区预定地的龙山整备场用地。摄影记者 Heo Younghan

首尔市于5日在龙山站公布了包含上述内容的“龙山国际业务区开发规划”。首尔市长Oh Se-hoon表示：“在市中心约50万平方米的土地长期闲置后又同时整体开发，这种案例非常罕见”，“我们在兼顾功能和效率的同时，也下了很大功夫让这里成为休憩空间。将把龙山国际业务区作为迈入全球前五大城市的基础。”

100层地标配备观景台，空中步道免费运营

在本项目的核心区域——国际业务区（8万8557平方米）内，将建设一座最高约100层的地标建筑。市政府为使该区域能够建设约100层的地标建筑，将建筑高度限制设定在约450米。由取得地块的民间企业提出“创意创新设计”方案后，将把该区域指定为城市创新区或特别建筑区，允许其按最高容积率1700%进行开发。顶层将引入观景台和空中花园等复合游乐空间。国际业务区内还将配置可满足金融、信息通信技术企业需求的甲级写字楼，会展（MICE）设施、酒店以及广域换乘中心。

市政府计划，将商务复合区和商务支援区的用地性质上调为“一般商业区”等，使整个项目区的平均容积率达到900%。通过这一方式，在商务复合区（10万4905平方米）内，将建设与龙山电子商街、现代研发中心联动的人工智能、大数据等相关办公及企业支援设施。在商务支援区则建设居住、教育、文化等配套设施。整个国际业务区的天际线将呈现出从国际业务区向商务支援区逐渐降低建筑高度的形态。此外，在商务复合区的45层将引入长1.1公里的空中步道以及连接3~4层的裙楼连桥。

首尔市5日在龙山公布了在龙山建设100层地标性国际商务区的《龙山国际商务区开发计划（草案）》。为说明会准备的开发模型上凝着雨滴，该模型设置在作为国际商务区预定地的龙山整备场用地内。照片=记者 Heo Younghan younghan@

在建设空中步道和游乐设施等时，将给予最高容积率，但运营方式要确保大量市民可以使用，这是首尔市的方针。此举也是为确保公共性，避免开发收益只流向开发商。

Oh市长表示：“我们精心布局，使职场、居住和休闲文化设施能够集中在同一空间，其中最精彩的部分将是空中步道以及设置在高层的游乐设施”，“我已特别要求，一定要策划成可以免费使用的设施。如果必须上去吃昂贵的食物，那就不能称之为面向普通市民的空间。”

在国际业务区的低层，将打造由室内演出场馆、艺术博物馆、复合文化图书馆等构成的“首尔艺术带（暂称）”，作为演出、展览和体验空间加以利用。在中心区域，将参考纽约哈德逊园区的“Vessel”设置象征性雕塑，打造成打卡名所。为此，市政府计划举行国际设计竞赛。还将建设从国际业务区步行即可到达汉江公园和鹊岛的“江边北路上盖公园”。位于国际业务区中央、面积约8万平方米（相当于约11个足球场）的“空中绿地（绿色广场）”内将设有露天演出场。

在龙山站南侧线路上方建设的绿色广场，将被打造成一座直线连接汉江公园与龙山站的立体公园。宽40米、全长1公里的U字形“环形绿地（绿色曲线）”将被建设成从国际业务区任何位置都可轻松抵达的开放式绿地。“线性绿地（绿色走廊）”则将发挥连接周边市区与龙山国际业务区的步行及通风廊道功能。市政府计划大幅度确保垂直与水平绿地，完成连接龙山公园—汉江公园—鹊岛的绿色步行轴。

以2025年土地分配、2030年入住为目标

市政府将在今年上半年指定国际业务区为城市开发区，并于明年6月启动实施计划审批。计划于明年10月左右开始建设基础设施并分配土地。由韩国铁道公社和首尔住房城市公社负责修建道路、公园、文化设施、停车场等基础设施，民间企业则以开发各自地块的方式推进项目。目标是在2029年前完成基础设施建设，预计自2030年初开始陆续入住。

总投资预计为51万亿韩元，其中由韩国铁道公社和首尔住房城市公社投资的开发费用约为16万亿韩元。明年6月实施计划获批后，将可推算出大致的土地收购费用。韩国铁道公社智慧站区开发事业团团长Kang Seong-pil表示：“土地费用预计为8万亿~10万亿韩元，其余基础设施建设费用预计为4万亿~5万亿韩元，其中3万亿韩元将由首尔住房城市公社承担。剩余2万亿~3万亿韩元计划从土地分配所产生的部分价款中投入作为工程费用。”

龙山国际业务区绿色广场鸟瞰图（首尔市提供）

蓝图虽已绘就，但从明年10月开始进行的宅地分配也存在不顺利的可能。目前，数码媒体城地标塔地块在宅地分配方面进展不顺，现代汽车集团也曾计划在三成洞全球商务中心建设105层建筑，但目前正在变更设计。鉴于近期出现多起对兴建超高层建筑持观望态度的案例，项目成败很可能取决于土地分配价格。

首尔市公共开发事业担当官Kang Seong-pil表示：“龙山国际业务区计划分配20个地块，如果同时供应，可能会出现困难，因此打算分阶段推进”，“由于由公共机构实施分配，我们不会把项目收益性作为唯一优先事项，而是将与项目实施主体协商，制定合理的土地分配价格。”

首尔市5日发布“龙山国际商务区开发规划（草案）”，计划在龙山建设一座100层地标性国际商务区。图为拟建国际商务区所在的龙山整备场旧址全景。摄影记者 Heo Younghan

龙山国际业务区将建设6000户住宅和办公公寓，其中公寓为3500户，办公公寓为2500户。3500户公寓中，有875户为租赁房源。首尔市公共开发事业担当官表示：“面向普通市民分配的房源为3500户”，“除龙山国际业务区外，我们还在包括龙山电子商街用地一带在内的周边开发项目中，另外规划了至少4000户以上的住宅。”

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龙山国际业务区将引入共享停车场和自动驾驶公交车，并导入连接金浦机场—汝矣岛—龙山站—蚕室的城市空中交通等新型交通方式。市政府计划将公共交通分担率从目前的57%提高到70%。在龙山站上部设置城市空中交通停靠站的方案也被纳入设计方案。Oh市长表示：“我们将尽可能让市民利用公共交通，同时这里也将成为配备与即将到来的自动驾驶交通、城市空中交通时代相匹配设施的首个案例。”

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本报道由人工智能(AI)翻译技术生成。