[Why&Next]撼动日本与欧洲的美国商业地产…金融业不良“炸弹”要引爆吗

随着美国商业地产低迷引发的银行不良暴露到台前，有舆论担心这可能成为金融业危机的引爆点。由于不仅美国，而且日本、德国银行也相继公布了与美国商业地产贷款相关的损失，1日（当地时间）美国多家媒体对此进行了重点报道，称商业地产危机正向全球各国扩散。《华尔街日报》（WSJ）指出：“因商业地产损失，三个大洲的银行受到冲击”，“办公楼市场的痛苦才刚刚开始。”彭博通讯社也称：“从纽约到东京的银行都遭到打击”，“痛苦才刚刚开始。”

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据主要外电报道，前一日公布美国商业地产贷款损失的日本青空银行表示，其首席执行官（CEO）计划于4月1日辞职。这是该行时隔15年首次出现年度净亏损背景下的问责性人事调整。

瑞士银行朱利叶斯贝尔在商业地产不良问题暴露之际，也宣布首席执行官Philipp Rickenbacher将辞去职务。该行称，向已破产的奥地利房地产企业Signa Group提供的7亿美元贷款可能无法收回，净利润因此骤减逾50%。作为问责措施，银行决定撤销参与Signa Group贷款业务的相关组织。

日本和瑞士银行行长决定辞职的共同背景，是美国商业地产贷款不良问题。自2022年3月启动的高强度加息叠加新冠疫情后居家办公扩散，导致空置率飙升，美国商业地产价值迅速下滑。以位于洛杉矶（LA）的Aon Center为例，近期以1.478亿美元出售，较2014年价格暴跌45%。与此同时，联邦基准利率从2022年初的0%区间一路升至目前上限5.5%。在借贷成本急剧上升且空置率扩大导致交易市场冻结的情况下，借款人开始无法偿还本息。美国商业地产市场的降温正全面向提供相关贷款的金融业传导。

包括美国在内的亚洲、欧洲地区银行，近期接连公布与美国商业地产贷款相关的损失。前一日，纽约社区银行公司（NYCB）称，去年第四季度出现2.52亿美元净亏损。上一季度该行尚实现1.72亿美元净利润，却在短短一个季度内转为亏损。该行因两笔商业地产贷款产生1.85亿美元损失，并为应对追加损失计提逾5亿美元贷款损失准备金。德国德意志银行也因担忧美国商业地产贷款不良，将贷款损失准备金增至1.33亿美元，较2022年底扩大5倍。

银行股价应声暴跌。NYCB股价在前一日暴跌37.6%之后，当天再次下跌逾11%。日本青空银行股价前一日在东京证券交易所暴跌逾20%，触及跌停。

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问题在于，商业地产危机开始正式反映在银行财务报表上，并向金融业不良扩散。市场部分观点甚至担忧，可能会接连出现因贷款不良而破产的银行。去年3月因美国国债投资损失引发挤兑（大规模存款提取）而倒闭的硅谷银行（SVB）事件，存在重演的可能。

据市场调研机构Trepp统计，到2025年到期的美国商业地产贷款规模为5600亿美元；到2027年到期的贷款规模则高达2.2万亿美元。全球三大信用评级机构之一的穆迪预计，每3笔到期的商业地产贷款中，就有1笔在展期或再融资方面将面临困难。商业地产违约（债务不履行）会直接导致提供贷款的金融机构出现不良。以银行商业地产贷款为基础资产发行的美国商业地产抵押证券（CMBS）市场，已经开始显现不良。Trepp统计显示，规模8000亿美元的美国CMBS市场，去年11月的逾期率为6%，远高于一年前的1.7%。

由于对贷款不良的担忧加剧，一些银行在过去两年里通过短期展期到期贷款的方式，人为推迟不良暴露时间。Guggenheim Partners首席投资官（CIO）Anne Walsh上月在瑞士举行的世界经济论坛（WEF·达沃斯论坛）上表示：“办公楼板块的商业地产相关痛苦才刚刚开始”，“中小型银行未来两年内将向试图再融资的借款人提供大量贷款，这将演变为‘滚动式衰退（rolling recession）’。”这意味着商业地产低迷将经过一定时滞演变为银行业危机。

尤其是，这类贷款不良预计将主要集中在资产组合多元化程度较低的中小银行，而非大型银行。根据摩根大通（JPMorgan）的数据，美国中小银行持有全部商业地产贷款的28.7%，大型银行持有的比例仅为6.5%。因暴露于美国商业地产损失而出现行长辞职的日本青空银行，其资产规模为550亿美元，属于中型银行。

国际货币基金组织（IMF）警告称，今年全球商业地产价格可能出现更大幅度下跌。IMF在去年10月发布的《全球金融稳定报告》中指出：“在融资条件潜在收紧、商业地产价格下跌和银行损失的背景下，可能出现对宏观金融稳定产生广泛影响的恶性循环。”

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St. James’s Place资产管理公司的首席投资官Justin Onuekwusi表示：“商业地产与地区性银行之间的关联性，显然是2024年的‘尾部风险’”，“在商业地产、住房和银行部门之间都可能出现裂痕。”

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