最高法院近日作出判决，即使中小企业法人承租的住房中，居住并完成迁入登记的是公司代表理事或社内理事等“董事”，而非公司“职员”，也不能依据《住宅租赁保护法》（下称《住宅租赁法》）取得对抗力。
判决认为，《住宅租赁法》为例外性地承认中小企业法人的职员在完成迁入登记并居住时，该法人的租赁权具有对抗力，其立法宗旨和体系性解释，均不允许将适用范围扩张至非公司职员的董事居住情形。
据法律界10日消息，最高法院第一小法庭（主审法官 Kim Seonsu）在房地产买卖·租赁公司A社针对B社提起的建筑物交付诉讼上诉审中，维持了原审判决，最终确认原告胜诉。
B社与A社就A社所有、位于首尔龙山区的一套公寓，于2019年12月至2021年12月期间签订了押金2亿韩元、月租1500万韩元的住宅租赁合同。该公寓由B社代表理事C某完成迁入登记并实际居住。
在合同期满前两个多月的2021年9月29日，A社向B社表示不再续约的意思表示，而C某则行使了合同续约请求权。
合同续约请求权是以承租人具备《住宅租赁法》上的对抗力为前提而保障的权利，法律规定，在租赁期限届满前6个月至2个月期间内，承租人提出续约请求的，除非有正当事由，出租人不得拒绝。
另一方面，2013年新设的《住宅租赁法》第3条第3款规定，依据《中小企业基本法》属于中小企业的法人，为所属职员居住之目的承租住房后，由该法人选定的职员受领该住房并完成居民登记时，该法人的租赁权对第三人具有《住宅租赁法》上的对抗力。
在B社提出续约请求后，A社于2021年11月起诉B社，要求在返还2亿韩元租赁保证金的同时，交付涉案公寓。
审理中争点在于，法律所称“职员”是否包括像C某这样的代表理事。
一审法院基于“即使代表理事完成迁入登记并居住，也应承认其依据第3条第3款享有对抗力”的前提，认为A社不得拒绝续约请求，判决驳回原告诉讼请求。
合议庭表示：“原告主张，居住在涉案不动产的C某是被告的实际经营者，不属于‘中小企业法人的职员’，但‘职员’是对在一定职场工作之人的统称，难以认为当然排除‘董事’。”
但二审判断不同。
二审合议庭认为，第3条第3款中的“职员”概念不包括董事，推翻一审，改判原告胜诉。
合议庭首先指出：“《住宅租赁法》本来是以承租人为自然人为原则而制定，之后为解决经济条件尚不足以购房的中小企业难以为职员稳定提供住房的问题，对《住宅租赁法》进行了修订，在上述原则下设立了例外条款。因此，在判断特定法人是否纳入《住宅租赁法》第3条第3款适用范围时，应当相对严格地审查其是否符合要件。”
其意在强调，应考虑该条款是为使规模较小的中小企业能够为远距离工作的所属职员稳定提供住房而引入的例外性规定。
合议庭表示：“《住宅租赁法》第3条第3款规定，只有法人为所属职员居住之目的承租住房时，方可取得对抗力，但对上述‘职员’的范围，《住宅租赁法》并无明文规定。鉴于该条款是出于福利考虑，为使小规模中小企业能够保障所属职员的居住稳定而修订的，其立法目的等因素，难以将条款所称‘职员’解释为包括法人所属劳动者以外的代表理事等董事。”
合议庭接着判断：“因此，在本案中，居住在涉案不动产并代表被告签订本次租赁合同的C某，难以认定属于《住宅租赁法》第3条第3款所规定的‘职员’。”
基于上述理由，合议庭指出：“被告（B社）难以被视为符合《住宅租赁法》第3条第3款规定的法人，因此不属于《住宅租赁法》保护对象中的承租人，故不能认为被告享有《住宅租赁法》上的合同续约请求权。”
最高法院的判断与此一致。
合议庭表示：“《住宅租赁法》并未就第3条第3款中‘职员’的含义设立定义条款。然而，该条款将可以取得对抗力的法人范围限定为符合《中小企业基本法》第2条规定的中小企业法人，因此，在解释与该条款相关内容时，依照《中小企业基本法》及其相关法令的规定更为妥当。”
合议庭进一步指出：“《中小企业基本法》在施行令中规定，就股份公司或有限责任公司而言，‘董事’是指‘登记的董事（不包括社外董事）’，且《中小企业基本法》及上述施行令将‘董事’与‘职员’区分使用，并进一步使用‘董事及职员’这一用语。因此，根据《中小企业基本法令》的用例，《住宅租赁法》第3条第3款所称‘职员’，应理解为排除在法人中任职且登记为代表理事或社内理事之人的情形，这一解释符合法律文义及法体系。”
但合议庭同时指出：“在判断是否属于居住用承租时，只要不包括董事在内的职员受领法人承租的住房、完成居民登记并实际居住，即已足够，无须再考虑与业务的关联性、租金数额、地理上的接近性等其他因素”，认为二审在这一点上存在部分不当之处。
尽管如此，合议庭仍表示：“虽然原审判决理由中存在不够妥当之处，但原审就被告不得行使合同续约请求权这一结论而言是正当的”，因此驳回了A社的上诉。
最高法院相关人士表示：“这是首次就《住宅租赁法》第3条第3款所规定的‘职员’及‘居住用承租’的含义作出明确解释的判决，预计将为中小企业法人为其所属职员居住而签订住宅租赁合同时，关于赋予对抗力的要件提供判断标准。”
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