Taeyoung暴露PF不良危机…建筑业两极分化加剧引发担忧

by Han Jinjoo

Published 05 Jan.2024 10:47(KST)

PF危机下资金与信用实力集中的大型企业，两极分化加剧
首都圈预售房源中前10大建筑公司占比36.9%
资金薄弱的中小建筑公司流动性危机难以避免

随着施工能力排名第16位的Taeyoung Construction申请债权人共同管理，建筑业整体的房地产项目融资（PF）不良风险浮出水面，业界普遍预计，大型建筑企业与中小建筑企业之间的两极分化将进一步加剧。大型建筑企业资金实力和信用等级较高，更容易承接项目；相反，中小建筑企业因资金流动性恶化，预计在承揽工程方面将面临更大困难。

因房地产项目融资（PF）引发流动性危机而申请债权人共同管理程序的Taeyoung Construction，其位于首尔城东区圣水洞开发项目用地的工地截至5日已全面停工。图片由记者Kang Jinhyung提供

根据5日Hana金融经营研究所的数据，今年首都圈公寓预售供应量中，前10大建筑企业所占比重预计为36.9%，高于2022年的25.4%和2023年的32.7%。尤其是在大城市，预售供应量中相当一部分为重建、再开发项目，而这些项目大多由大型建筑企业承揽，导致大型建筑企业在预售市场中的“虹吸效应”不断加剧。

在住宅景气低迷、施工成本上升以及金融成本走高的背景下，竣工和预售风险凸显，项目融资呈现出主要集中于资金实力和信用度较高的大型建筑企业参与的项目这一趋势。韩国信用评价公司评定信用等级的16家主要建筑企业，其PF担保规模已从2021年的21.9万亿韩元增至2022年的26.1万亿韩元，2023年9月底进一步增至28.3万亿韩元。

据Real Estate 114统计，今年计划预售的公寓数量为26万5439户（含民间租赁），其中前10大建筑企业的预售数量达14万9195户，占比56%。以中坚建筑企业为主参与的知识产业中心等非住宅市场则呈萎缩趋势。

由于施工成本上调和预售业绩不佳，需要建筑企业为履行责任竣工而先行投入资金的项目也将逐步增多。Hana金融研究所表示：“因施工成本增加而先行投入的资金，通常在PF贷款中处于后顺位偿还位置，因此建筑企业发生坏账的可能性随之上升。信用等级越低的企业，其项目多位于非首都圈和非广域市地区，施工成本需要先行投入的可能性也越高。”

因房地产项目融资（PF）引发流动性危机而申请债务重组的Taeyoung Construction，位于首尔城东区的圣水洞开发项目工地于5日已全面停工。图片由记者Kang Jinhyoung提供

在建筑景气恶化导致坏账风险上升、新增订单减少的情况下，资金实力薄弱的中小建筑企业的流动性忧虑也难免进一步加剧。韩国信用评价公司分析显示，截至去年6月，建筑企业的净有息负债依存度中，信用等级为BBB的企业高达26%。BBB等级建筑企业所持有的项目中，位于非首都圈的市、道地区占比达45.4%。

韩国信用评价公司前一天还提到，有必要核查信用等级为“BBB”以下的建筑企业及部分“A”级建筑企业的财务应对能力，并将Lotte Construction（A+，负面）、GS Construction（A+，负面）、Shinsegae Construction（A，负面）、HDC Hyundai Development Company（A，负面）、Hanshin Gongyoung（BBB-，稳定）等列为重点监测对象。韩国信用评价公司称：“如果不能伴随实质性的经济反弹，流动性风险也有可能向上位圈建筑企业扩散。”

此外，在降息时点不确定的情况下，如果高利率持续存在，PF逾期率势必上升，不良风险也将难以避免。根据建设产业研究院数据，金融机构的房地产PF贷款规模为133万亿韩元，其中152个项目为实现正常化和平稳着陆，正与贷款银行团签署协约。

政府虽然正努力通过重组化解高风险PF项目，但在前一天公布的经济政策方向中也指出，对于缺乏项目可行性的PF项目，将通过竞拍、公拍方式予以清理；而对于具备项目可行性但仅面临暂时性流动性困难的项目，则由韩国土地住宅公社（LH）进行收购等。

舆论指出，为度过当前难关，建筑企业亟需通过处置滞销项目、调整业务组合等方式，尽快制定应对策略。