[时论]价值15万亿韩元的“白天鹅”

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现在到处都在谈房地产项目融资。记者在见习招聘面试中让应聘者选出最近最大的经济议题，美国联邦储备委员会的利率“转向”和房地产项目融资被提及得最多。与记者吃饭时见到的大多数金融业人士也都只是在担心房地产项目融资。

房地产项目融资问题确实很大，但也不至于被恐惧支配而夸大其词。

目前金融圈的房地产项目融资贷款余额约为165万亿韩元（过桥贷款30万亿~35万亿韩元，本项目融资130万亿~135万亿韩元）。

房地产项目融资分为过桥贷款和本项目融资。土地收购等初期阶段所需资金通过过桥贷款筹集，之后待审批等完成后，再发起本项目融资，用本项目融资资金偿还过桥贷款，结构大致如此。过桥贷款主要集中在证券公司、融资租赁公司、储蓄银行等第二金融圈。对于业务可行性已在一定程度上得到验证的本项目融资，银行、保险公司等也会加入进来，从而加快项目推进。目前这一过程已经全面停滞。

令人担心的是过桥贷款。因为这是在业务可行性尚未验证、仅凭未来价值发放的贷款（※本项目融资是在项目获批后进入开工、预售阶段，项目“黄了”的可能性较低，业内也并不过分担忧）。如果不能顺利转入本项目融资，偿还是极为困难的。

然而，随着高利率、高成本局面持续，过桥贷款正在演变成“炸弹”。即便到期也只是一再展期而无法回收。本就如此，还是多亏金融监管当局今年4月启动“项目融资银团协约”等支援措施。

Nice信用评价公司金融评价本部长 Lee Hyukjun 在最近的一份报告中预测称：“在30万亿韩元过桥贷款中，至少9万亿、最多可达15万亿韩元可能转化为金融圈损失。”这一预测的依据是，目前处于过桥贷款阶段的土地一旦进入拍卖、公卖市场，成交价往往比贷款金额低30%~50%。

各方都在关注金融监管当局何时允许金融机构正式要求偿还过桥贷款。普遍认为时间点会落在明年国会选举之后，但如果被吹大的“气球”难以支撑而破裂，也可能在此之前自然引爆。届时将会有建筑公司倒下，随后发放贷款的金融机构也不得不承担损失。

这正是金融圈需要加快增资和计提拨备的原因。值得庆幸的是，经历了储蓄银行风波等事件后，金融监管当局通过引导展期为市场争取了时间。部分第二金融圈也通过增资等方式，迅速提升损失吸收能力，积极响应。例如，储蓄银行的房地产项目融资余额与自有资本之比已从2022年底的141%降至2023年9月底的115%（证券公司从37%降至35%，融资租赁公司从95%降至88%）。

不久前记者见到金融监督院院长 Lee Bokhyun 时，他表示：“房地产项目融资不良将于明年年初集中暴露，并很快演变为结构调整议题。”之所以敢这样说，是因为监管层已经认清问题并在准备应对方案。

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房地产项目融资并非发生可能性极低的“黑天鹅”。这也不是一个被大家忽视或刻意回避的问题，因此也谈不上是“灰犀牛”“房间里的大象”或“黑象”。剩下的说法要么是“灰天鹅”（虽可预见，但难以应对的风险），要么是“白天鹅”（此前有过经验，却因对对策掉以轻心而再度发生的风险），看上去更接近后者。15万亿韩元的风险敞口规模确实不小，但既然已经被充分认知，而且也有过往经验可循，这一风险完全在可承受范围之内。关键是不应夸大不安情绪，从而犯下人为放大危机的错误。

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