美国空置率飙升至13.6%
预计2026年底突破17%达峰值
一半租约签于疫情前
到期后或将进一步激增
在空置寒潮中瑟瑟发抖的美国商业地产市场，被预测明年将出现更大幅度的萎缩。随着办公楼空置率飙升至历史最高水平，有警告称，商业地产不良可能成为新一轮危机的引爆点。
19日（当地时间），《华尔街日报》（WSJ）报道称，大量写字楼投资者将在明年以后相继遭遇贷款到期高峰，而寻找新租户将变得更加困难，结果将不断出现被甩卖的“白菜价”商业地产。
根据美国商业地产信息分析公司Costar Group的数据，美国整体办公楼空置率已升至13.6%，创历史新高。考虑到在新冠疫情暴发前的2019年底这一数字为9.4%，可以看出全美范围内的闲置办公室大幅增加。
预计到明年年底，美国办公楼空置率将升至15.7%，到2026年底将突破17%，并在这一水平见顶。Costar Group指出：“目前约有一半的办公楼租赁合同是在疫情之前签订的，随着这些合同陆续到期，空置率可能会更加急剧攀升。”
美国商业地产市场的萎缩，源于疫情之后居家办公的扩散以及经济衰退，导致对办公空间的结构性需求骤减。由于居家办公扩大，美国主要城市员工的平均到岗率已降至疫情前的一半水平。根据Scoop Technologies的数据，允许员工采用居家与到岗相结合的混合办公模式的企业占比，从今年一季度的51%激增至今年四季度的62%。
在这一结构性变化的同时，前期价格快速上涨引发的高估值担忧、长期高利率带来的融资成本上升、经济放缓等宏观金融环境不确定性，使商业地产正面临大幅价格调整阶段。不断下跌的房价与长期维持的高贷款利率也成为潜在风险。疫情之后，随着办公楼空置率上升和高利率导致抵押品价值下滑，再融资也变得愈发困难。
WSJ等主要外媒指出：“在到期高墙面前，写字楼业主由于难以偿还债务，使得商业地产贷款占比较高的中小型银行的不良化恐惧也在加重。”随着商业地产低收益与高融资成本等恶劣融资环境持续，因无法偿还贷款或被要求提前还款而引发的危机传导等商业地产贷款不良化，可能进一步演变为中小银行的资产恶化。资本结构相对脆弱的中小型银行，其商业地产贷款占比约为70%。
也有观点警告称，随着商业地产正走向严重混乱，局势可能恶化到“灾难级”别。房地产数据分析公司Trepp预测称，明年下半年商业地产逾期率将超过8%。Trepp研究主管Steven Buschbom表示：“如果企业在（经济衰退与融资成本上升等）盈利压力下进一步加快缩减办公面积的步伐，（商业地产危机）也可能演变成一场新的灾难。”
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