房地产市场低迷令 Igis·Mastern·Koramco 低头…明年“反弹”关键词是
高利率与经济衰退拖累房地产市场
业绩较去年三季度大幅下滑…Koramco录得营业亏损
明年有望降息、投资组合多元化带来业绩改善
Aegis资产运用·Mastern投资运用·Koramco资产信托等3家房地产专业资产管理公司今年整体交出了不佳的成绩单。由于全球高利率持续，房地产市场进入低迷期的影响很大。不过，明年有望出现反转。以美国为首，已开始释放降息信号。此外，这3家公司还计划将投资扩大至房地产以外的其他领域。
根据15日金融投资协会数据，Aegis资产运用·Mastern投资运用·Koramco资产信托今年截至三季度的累计营业收入合计为3058亿4690万2812韩元，较去年同期的5384亿6451万9024韩元减少43.2%。营业利润和本期净利润合计分别减少至580亿3359万4424韩元（-80.2%）、490亿9788万1261韩元（-78.2%）。
具体来看，Aegis资产运用的营业收入从2897亿2281万1695韩元降至1711亿7572万8337韩元，减少40.92%；营业利润从1794亿2062万4998韩元降至459亿7211万6995韩元，减少74.37%。本期净利润也从1348亿1022万5153韩元降至374亿1718万4981韩元，减少约72.2%。
Mastern投资运用的营业利润从340亿2085万9023韩元降至133亿0976万2532韩元，本期净利润从280亿6636万0264韩元降至106亿5840万9967韩元。Koramco资产信托的营业利润则从799亿2135万0993韩元转为12亿4828万5103韩元的营业亏损。本期净利润从625亿3020万5334韩元降至10亿2228万6313韩元。
这3家公司的业绩恶化，是因为高利率持续导致房地产市场“冰封”。据商业房地产综合服务企业R Square统计，从年初至9月底，首尔办公商业用楼宇成交额仅为8兆8067亿韩元，较去年同期的19兆6049亿韩元减少55.1%。
受此影响，房地产项目融资（PF）市场也处于冷却状态。金融机构房地产项目融资贷款的逾期率截至去年9月底为2.42%，较6月底的2.17%上升0.24个百分点，较去年年底的1.19%则上升了1.23个百分点。
Koramco资产信托相关人士表示：“在利率上升的情况下，出售方与买方在价格预期上难以达成一致”，“投资者的判断也更加保守。”其介绍了当前的市场氛围，并补充称：“因此，主要经营商业地产的公司几乎没有什么交易，收益也明显不如以往。”
在市场环境和业绩恶化的情况下，各公司持续寻求突破口。Aegis资产运用推进了龙山Prime Tower的收购以及海外二级市场盲池基金投资等项目，同时还募集了韩国资产管理公司（KAMCO）为支持项目融资项目正常化而设立的委托运用基金资金。一方面向项目注入资金，另一方面通过抢占不良债权（NPL）市场，尝试实现收益结构多元化。
Mastern投资运用今年上半年敲定收购位于光化门的Concordian大楼，卖方为DWS资产运用，成交金额约为6292亿韩元。此外，该公司还集中投资被称为“韩国布鲁克林”的圣水洞，已敲定收购坐落于圣水洞的Musinsa Campus E1，并确定以预先收购方式拿下位于圣水洞的大型写字楼。由Samwon PFV推进知识产业中心分销项目的资产，将用途变更为办公楼并完成审批后，再以预先收购的形式取得。
Koramco资产信托也以总额5500亿韩元收购了瑞草Majesta City Tower 1。此前，Koramco自竣工起一直运营此次收购的Majesta City Tower 1及其“孪生楼”紧邻的Tower 2。仅通过对迄今分别运营的两项资产进行一体化管理，就有望在成本和效率方面产生协同效应。
这3家公司预计，明年的市场状况将好于今年。最重要的是，以今年为转折点，利率有望掉头向下。同时，各公司也在推进战略多元化。
Aegis资产运用计划多元化其投资组合，拟在包括房地产在内的证券等多个领域进行投资。Aegis资产运用相关人士表示：“我们将在扩大数据中心、生命科学等新成长领域投资机会的同时，对办公、零售、酒店等传统板块进行扎实投资”，“除房地产外，我们还计划在证券、基础设施等领域推进投资组合多元化，把明年打造成具有重要意义的一年。”
Mastern投资运用则期待明年市场环境得到改善。Mastern投资运用相关人士表示：“如果利率下降，市场环境也有望有所改善”，“由于市中心商务区（CBD）、汝矣岛国商务区（YBD）、江南商务区（GBD）等办公楼的基本面仍然稳健，只要在这些领域积极发力，业绩就有望得到改善。”
Koramco资产信托则瞄准“奖杯资产”。市场上将具有象征意义的房地产称为“奖杯资产”，也被称为“独一无二的投资资产”。目前，Koramco资产信托已被选为收购首尔驿三站Arc Place的优先谈判对象，正进行协商。Koramco资产信托相关人士称：“目前该资产由Blackstone持有，最快有望在明年上半年完成交易”，“一旦成交，很可能成为明年韩国规模最大的交易之一，我们对此抱有期待。”
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