新城特别法不奏效…盆唐、一山、平村房价接连下跌
房价外溢效应有限
第一期新城公寓成交价走弱
虽然包含整备盆唐·一山·中洞·平村·山本等第一期新城内容的特别法案已在国会获得通过，但要防守已进入下行阶段的房价仍显力不从心。由于在高利率和经济衰退忧虑下，重建项目难以加速推进，特别法这一利好对市场的外溢效应看来并不大。更何况法律真正施行时间在明年4月，有观点认为，因与总选举时间重叠，届时将出台何种后续措施，将决定市场整体氛围。
据国土交通部12日消息，《关于老旧规划城市整备及支援的特别法》将在年内经过总统公布程序后，于明年4月间正式施行。该特别法的核心内容是，以宅地开发后已过20年以上、面积在100万平方米以上的老旧地区为对象，放宽安全诊断监管并提供容积率优惠。为此，国土交通部计划在年内预告制定法律施行所需的施行令草案。施行令草案将包含老旧规划城市的细化标准、公共贡献比例以及安全诊断放宽与豁免标准等内容。
不过，尽管被视为可加快第一期新城重建、再开发进程的特别法案通过这一利好已落地，市场反应却较为冷淡。相反，从上月末到本月初、正值第一期新城特别法讨论如火如荼之际，涨幅出现收窄，或跌幅有所扩大的走势。
据韩国房地产院统计，在特别法受益地区之一——城南市盆唐区，公寓买卖价格周度变动率自10月最后一周（0.18%）起至12月第一周（0.02%）为止，已连续5周涨幅收窄。包含一山新城在内的高阳市公寓价格在11月第一周（-0.02%）转为下跌，此后第三周持平，随后再度下行，截至12月第一周已连续2周录得负增长。包含平村在内的安养市公寓价格自10月第三周以来，也已连续7周缩小涨幅。
囊括山本地区的军浦市公寓价格自11月第一周持平后，已连续4周呈现下跌走势；而包含中洞的新城的富川市，也在特别法通过在即的11月最后一周（-0.01%）转为下跌，12月第一周跌幅扩大至-0.03%。
从民间统计来看，公寓价格的下跌趋势同样明显。根据Real Estate R114的数据显示，第一期新城公寓买卖价格自今年8月25日至本月8日为止，已连续每周下跌，弱势格局持续。尤其是山本新城和一山新城在过去一个月内分别下跌0.14%、0.11%，跌幅位居第一、第二。
不过，也有观点认为，目前仍难以对市场氛围下定论。由于法律实际施行时间在明年4月，视施行后的氛围与市场状况不同，仍有可能对房价形成利好。但也有看法指出，在高利率环境很可能持续到明年的情况下，加之房地产景气低迷、重建项目难以获得动力，目前的环境难以激发购房情绪。
Real Estate R114研究团队首席研究员Yeoh Kyunghee表示：“在高利率导致贷款利息负担加重、买盘难以跟进的情况下，仅凭特别法案通过，短期内不会对市场产生实质影响。由于对重建、再开发利好的期待减弱，又处在资金难以涌向投资性资产的时点，与其说政策效果会显现，不如说房价将继续维持调整走势。”
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