[时论]江南、新城空置商铺与城市变迁

Published 13 Dec.2023 11:12(KST)

走在首尔市区，会真切感受到空置的商铺越来越多。即便是那些长期以来人人都希望入驻的干道沿线黄金商铺，如今也在无可奈何间变成空置。商铺不仅是销售商品的空间，也是维持城市活力的重要存在。另一方面，通过为房地产所有者提供持续的现金流，商铺也成为评估相关资产价值的手段。一次投资即可形成长期现金流的商铺，长期以来被许多人视为实现资产增值和保障安稳晚年的工具。然而，随着以线上为主的生活方式转变、人口减少和老龄化等结构性问题叠加，商铺正逐渐沦为城市的“烫手山芋”。

即便是在被视为经济力和消费力中心的首尔江南地区，商铺也在逐渐空置。新城的情况则更为严峻。由于在未充分考虑人口规模的前提下过度供应商铺，出现了大部分建筑都空置的区域。在这种情况下，商铺仍在不断供应，使问题进一步恶化。为了加快城市建设进程，很多地块在出让时被附加了一定期限内必须开工和竣工的义务，因此即使空置的出现已是明摆着的结果，商铺供应仍在持续。原因各不相同，但商铺成为负担已是普遍现象。

漫步江南街头观察那些空置的商铺，大致可以分为两类。第一类是曾尝试走中高价位“轻奢”路线的商铺。这些店铺所经营的产品，相比一般商品在品质和独特性上更胜一筹，但价格却让消费者难以轻易下决心购买，因此陷入巨大困境。考虑到低价、贴近日常生活的店铺，以及超高价奢侈品牌仍在各自维持运营，可以看出，消费的两极分化正在加速商铺的衰落。

第二类是新建楼宇的一层商铺。最近在土地价格飙升的情况下购地并新建建筑，要实现合理收益率，几乎只能寄望于高额租金。但在现实中，既能支付房东期望租金又能实现盈利的业态极为有限，因此外观看上去体面气派的新建楼宇一层商铺却空空如也。预期中的现金流无法形成，贷款利息偿还有愈发困难的趋势。商铺的衰落，与其说是景气变动带来的暂时现象，不如说是社会结构变化所导致的不可避免的调整。

要解决商铺带来的问题，在推进各类重建、再开发项目及新城建设时，必须大幅减少与以往相比的商铺供应。以商铺建设为前提供应的新城商业用地比例应大幅降低。以维持城市活力为由，被强制纳入部分重建小区规划中的街廓式底层商铺建设也应予以叫停。对于长期处于空置状态的新城商铺，应积极探索向办公或居住用途转换的方案。在这一过程中，有必要同步推进制度上的补充与新设。

最重要的是转变看待商铺的视角。关于“只要持有商铺，不费什么力气就能赚钱”的模糊期待，现在必须被摒弃。社会潮流变化迅速，而物理空间却难以及时跟上这一速度，因此各种问题总会不断出现。当前正是需要以未来的变化为前提，而非以当下需求为基准，重新构想城市空间布局的时点。与既有惯性决裂固然艰难，但也不能忘记，这同时意味着新机遇的开端。