[BOK焦点]首尔房价上涨会带动釜山家庭负债攀升？……撼动地方经济的住房抵押贷款

by Mun Jewon

Published 07 Dec.2023 06:10(KST)

首尔民间信贷扩张推高首都圈房价
釜山负债随之增加房价同涨…联动性加剧
首尔债务与房价不稳波及地方经济
“需通过政策努力抑制民间信贷”

有分析指出，随着首尔房地产价格上涨导致住房抵押贷款等家庭负债过度增加，可能会对釜山的家庭负债和经济增长率也产生负面影响。在近期围绕居民部门高企的国内生产总值（GDP）对比家庭负债比率的担忧不断加剧之际，有舆论认为，首尔家庭负债的不稳定性也可能对地区经济产生负面溢出效应。

韩国银行釜山本部近期通过《釜山地区民间信贷特点及今后风险检查》报告（科长Park Seungmun、调研员Jeon Eunkyung、实习生Cheon Jihyeon）提出了上述分析结果。报告指出，近期以首尔为中心，市场对房价下跌的预期逐渐消退，民间信贷再次呈现增加态势，从地区层面看，对家庭负债风险的担忧也在加大。

[BOK焦点]首尔房价上涨会带动釜山家庭负债攀升？……撼动地方经济的住房抵押贷款

首尔家庭负债增加……釜山负债也跟着增、房价上涨

由于我国首都圈（包括首尔）与地方之间的房地产市场两极分化程度非常严重，因此除非出现类似2020～2021年的全国性房价上涨周期，一般情况下都是以首尔等首都圈为中心，房价和家庭负债比率同步上升。但韩国银行解释称，由首尔房价和负债增加引发的负面溢出效应并不会仅限于首尔，还可能在釜山等地区表现为房价上涨和经济增长率下滑。

韩国银行通过模型分析首尔信贷增加对各地区信贷的影响结果显示，釜山家庭信贷受首尔民间及家庭信贷增加的影响，比其他地区更大。一旦首尔家庭负债开始增加，釜山家庭负债也会从初期起在相当长一段时间内持续上升。尤其是随着首尔民间信贷扩张带动首都圈房价上涨，釜山房价也以几乎相同的幅度和速度同步上升。

韩国银行报告解释称，这主要是通过首尔和釜山房地产市场之间的“传导效应”所致。

首先，首尔信贷扩张推高首都圈房地产价格后，投资首都圈房地产的釜山居民增加，从而可能拉高釜山的家庭信贷。由于首都圈房地产在全国范围内投资价值较高，这种情况才成为可能。其次，釜山被视为首尔的替代性投资目的地，因此首尔信贷扩张会推升釜山房地产价格，相应地，釜山家庭信贷也会伴随房价一同扩张。

除此之外，韩国银行还表示，即便没有来自外部对釜山房地产的直接投资，首尔信贷扩张和房价上涨也可能抬升市场对釜山房价上涨的预期，从而扩大釜山地区的信贷规模。

家庭负债比率进一步上升将拖累增长率

问题在于，一旦地区负债以这种方式增加，对实体经济的正面作用几乎没有，反而只会进一步推高房价，带来更大副作用。报告就此推测称，“由于在民间信贷中占相当比重的家庭信贷，与其说流向实质经济活动，不如说更多流入房地产市场”。这意味着，首尔家庭负债的增加，只会推高釜山的房价和家庭负债比率，对地区内部生产的贡献却十分有限。

相反，釜山民间信贷增加更有可能对地区经济产生负面影响。以今年第二季度为基准，釜山民间信贷占地区生产总值（GRDP）的比率为207%，在全国仅次于首尔和大邱，位居第三。全国平均水平从2005年末的88.7%上升至今年第二季度的155.3%期间，釜山则从106.7%升至207.2%，几乎扩大了一倍。

报告指出：“长期累积的信贷可能像全球金融危机那样触发经济衰退，或者在经济下行阶段放大下跌幅度”，“分析显示，如果釜山民间信贷占GRDP比重的增幅在当前基础上再提高10个百分点，增长率处于后位5%组别的增长率在今后3年内将下降1.5个百分点。”