[再谈全租]“首尔入住房源创43年来新低”…全租价格要再度大涨吗

有专家担忧指出，最近3年间经历大涨大跌的首尔公寓全租市场，明年可能再次剧烈波动。随着“入住房源将在数十年内创下最低水平”的预测接连出现，有分析认为，全租价格可能升至新《租赁法》实施后刷新纪录的2021年高点。

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据直房公司8日消息，12月首尔公寓入住房源为零。更进一步看，明年几乎是“入住断崖”水平，预计仅有1万1367户，不到今年3万470户的一半。这一规模是自1981年8288户以来时隔43年的最低水平。

房地产R114也给出了类似展望。该机构认为，明年预计入住房源为1万921户，将创下自2000年开始统计以来的最低水平。

这种入住房源空白，很可能进一步助推自今年5月第四周以来已连续28周上涨的首尔公寓全租价格涨势。直房大数据实验室室长Ham Youngjin表示：“在公寓供应不足且新房稀缺性上升的背景下，全租价格在一段时间内很可能继续走高。”他接着指出：“本就因为买卖需求向全租转移导致全租价格上涨，在此情况下，入住房源不足还可能进一步推高价格。”

建国大学房地产研究生院兼任教授Park Hapsu也表示：“明年首尔入住房源在2000年代以来属于最低水平，已难以预测会对全租市场产生多大影响”，“10年前供应空白期，首尔全租价格比率一度升至85%，这一局面不排除再次上演的可能性。”他还担忧称：“如果全租价格上涨，底层民众的生活将更加艰难。”

从南山眺望的首尔市区景象 联合新闻提供

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不过，关于明年全租价格的涨幅，专家意见出现分歧。Ham室长认为，明年首尔公寓全租价格将在5%以内上涨。他解释称：“如果全租价格涨得过多，会出现转投京畿道、仁川等外缘地区的需求”，“由于京畿道、仁川的入住房源并不少，首尔全租价格涨幅将被限制在3%~5%之内。”

也有观点认为，全租价格可能升至新《租赁法》实施后刷新纪录的高点。房地产R114研究组组长Yoon Jihae表示：“预计累计涨幅将超过5%”，“尤其是江南一带，或者实需购房者较多的诺园区、江西区等地，全租价格有可能恢复到此前高点。”

专家指出，全租价格不仅关系到普通民众的居住稳定，也会对买卖市场产生影响，因此有必要进行管理。Yoon组长表示：“由于房价处于下行趋势，明年上半年全租价格很难把买卖价格往上推”，“但到了明年下半年，全租价格可能成为买卖市场的不安因素。”

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Park教授同样预测称：“如果利率下调、经济衰退实现软着陆，那么在入住房源急剧减少的情况下，全租价格上涨很有可能推高买卖价格。”他补充表示：“在物理上很难迅速增加入住房源，因此需要激活重建、再开发，并加快第三期新城推进速度，以稳定市场参与者的心理预期。”

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