美国商业地产暴跌冲击CMBS…“比雷曼时期更糟”

有评价指出，美国商业房地产领域的“信贷紧缩（Credit Crunch·信用紧缩）”正在导致资金枯竭，其严重程度可能超过2008年全球金融危机时期。

根据20日（当地时间）穆迪分析公司的数据，美国商业抵押贷款支持证券（CMBS）的到期偿还率在今年三季度末为33%。这一水平远低于2009年金融危机时期的47%。《华尔街日报》（WSJ）指出：“商业房地产领域的信用紧缩正在加剧”，“单从CMBS到期偿还率来看，形势实际上比2008～2009年全球金融危机时期更为恶化”。

全球房地产服务企业JLL评价称，为了降低商业房地产相关敞口风险，银行正在收紧贷款，随着到期时再融资（再贷款）难度加大，被迫出售或价格暴跌的商业房地产开始出现，恶性循环的链条已经开始运转。JLL纽约办公室联合负责人Michael Gigliotti表示：“在新增贷款和再融资都变得困难的情况下，房地产价格还在持续下跌，要切断这一恶性循环变得愈发艰难。”

根据美国房地产信息公司Trepp的数据，CMBS的逾期率在三季度末为5.75%，在最近一年内激增了约3倍。与金融危机时期超过10%的水平相比，目前仍相对较低，但对于贷款不良化现实化的担忧正不断加剧。正如2008年金融危机中，次级抵押贷款不良通过衍生品向银行体系蔓延一样，随着CMBS逾期率上升，其基础贷款变成不良资产的风险正在提高。穆迪估算，截至今年三季度末，约有一半CMBS已经发生违约。

图片来源 路透社 联合新闻提供

View original image

问题在于商业房地产价格持续下跌。由于高利率基调长期化，以及疫情期间居家办公文化定型所带来的结构性变化，商业房地产市场进一步萎缩，甚至出现了“价格将难以再度回到历史高点”的预期。前总统Donald Trump的女婿Jared Kushner旗下房地产企业Kushner Cos.在2018年以6.4亿美元（约8257亿韩元）收购了纽约布鲁克林中心地带的一栋办公楼，但目前市价已跌至2.7亿美元。也就是说，在过去5年间价格暴跌了58%。

必读新闻

“月薪150万不如去美国年入5亿” 首尔大·KAIST人才纷纷收拾行囊 [科学家正在消失]①

• “一点都不羡慕中乐透一等奖”……智异山山麓涌现“价值2亿的大赚特赚”，全村炸锅
• “明天要去星巴克转转” 国民力量忠清北道党与巨济市长候选人被指附和贬损5·18 引发争议
• 伊朗军方：“停火是强化战力良机…一直按战时状态运转”
• “曾那么喜欢三星的员工怎么会变成这样”……三星电子工会委员长旧视频被重新关注

不过，也有观点指出，与2008年由次级抵押贷款这一住宅房地产引发的金融危机相比，本次危机的性质在根本上有所不同。金融危机时期，住房抵押贷款支持证券（MBS）与债务抵押债券（CDO）相互混杂，大型银行之间相互买入这些产品，导致损失范围在短时间内迅速扩散。但《华尔街日报》指出，就CMBS而言，即便逾期率急剧上升，其衍生出来的资产规模有限，损失将主要局限于债券持有人（投资者）。

版权所有 © 阿视亚经济 (www.asiae.co.kr)。 未经许可不得转载。