[实战理财]“躲不开就减少”……用好综合不动产税“共同持有”

by Roh Kyungjo

Published 01 Nov.2023 16:00(KST)

从11月末起，综合不动产税（简称“综不税”）税单将寄送给纳税对象。通常被视为“富人税”的综不税，会随着房价涨跌而呈现不同的敏感度，要求废除的声音也不少。“既然无法避免，就尽量减少”这一目的下的综不税节税策略，每年都颇受欢迎。今年尤为引人注目的是通过“夫妻共同登记”来节税。

◆夫妻共同登记持有18亿韩元以下住房时，综不税“为零”

去年约有120万人收到了综不税税单，而今年人数大幅减少的可能性很大，税额也将随之下降。尤其是夫妻以共同登记方式持有一套住房的情况，可以充分享受节税优惠。因为政府已将夫妻共同登记时的综不税免税额，从原先每人6亿韩元上调至每人9亿韩元（合计18亿韩元）。

所谓共同登记，是与单独登记相对的概念，指将住房份额拆分，由多人共同所有。目前综不税以个人为单位征税，此前也曾以家庭为单位征税。但在2008年，宪法法院认为按家庭征税不符合宪法中关于“婚姻和家庭生活中的两性平等义务”的规定，因而作出违宪决定。这也成为共同登记崛起为典型节税方式的契机。

当时，若为单独登记，综不税免税额为公告价格6亿韩元加上追加免税3亿韩元，共计9亿韩元；而共同登记则可享受总计12亿韩元（每人各6亿韩元）的免税额，因此税负相对更轻。那一时期，持有公告价格在12亿韩元以下首尔江南地区公寓并采用共同登记的夫妻，无需担心综不税问题。

此后，随着房价持续上涨，情况发生了变化。政府在2021年末公布并施行了将综不税征税基准线从原先9亿韩元提高到11亿韩元的《综合不动产税法》修正案。同时扩大适用于高龄者、长期持有者的税额抵扣，看上去节税优势又重新向单独登记倾斜，因为税额抵扣只能适用于单独登记。

但随着“共同登记与单独登记一样，都是只拥有一套住房”这一主张愈发高涨，法律又作出调整：在两名共同登记人中指定一人为纳税义务人，申请“一套住房者”特例时，共同登记人也可以享受税额抵扣。现行法律规定，高龄者税额抵扣为：年满60岁至未满65岁抵扣20%，年满65岁至未满70岁抵扣30%，年满70岁及以上抵扣40%。长期持有税额抵扣方面，持有5年以上未满10年为20%，10年以上未满15年为40%，15年以上为50%。两项抵扣合计上限为80%。

那么，申请这一特例就一定更有利吗？国税厅表示，还必须综合考虑住房公告价格、按年龄划分的抵扣率以及按持有期限适用的税额抵扣等因素。例如，若一对只拥有一套住房的夫妻，以五五持股比例共同登记持有一套价值20亿韩元、持有期限为13年的住房，各自可享受9亿韩元的免税额，此时不申请“一套住房者特例”反而更划算。未申请特例时应缴税额为39.1万韩元，而若申请特例，则需缴纳68万2560韩元的综不税。

◆公平市价比维持在60%？……预计明年综不税也将减少

即将分类的综合不动产税缴税通知单图片由联合新闻提供

综不税在不同政权下波动剧烈。事实上，文在寅政府在房地产价格上涨期推进公告价格现实化，导致不少纳税人自称遭遇“综不税炸弹”。对此，Yoon Suk-yeol总统在大选时提出了“缓解综不税负担”的竞选承诺，当选后将公平市价比从此前的95%下调至60%。

政府计划明年继续维持这一水平。政府解释称，综不税税率此前已大幅上调，目前仅是基数效应较大，并非给予了过度优惠。此前公平市价比在2019年为85%，2020年为90%，2021年为95%，呈持续上升趋势。

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综不税以每年6月公布的公告价格为基准进行计算，并于11月开具税单。由于去年下调了公平市价比，统计显示，每名仅持有一套住房的纳税人，平均综不税减少了44万韩元。根据国会企划财政委员会所属、共同民主党议员Ko Yongjin从国税厅获得的资料显示，每名一套住房持有者的平均综不税为109万韩元，比2021年的153万韩元减少了44万韩元（降幅28.8%）。在此基础上，今年又反映了公告价格下跌率，预计一套住房综不税纳税人数将减少约47%（约11万人）。

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本报道由人工智能(AI)翻译技术生成。

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