“全租诈骗”恐慌蔓延…公寓全租持续，别墅改走月租

Published 25 Oct.2023 10:31(KST)

Updated 15 Jan.2025 18:14(KST)

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别墅全租需求转向小户型公寓
中大户型公寓全租需求停滞

受全租诈骗事件影响，别墅市场对全租的敬而远之情绪持续蔓延，联立多家庭住宅（别墅）的月租价格稳步上涨。希望签订全租合同的承租人则将目光转向公寓，带动公寓全租价格大幅攀升。

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根据韩国不动产院25日公布的月度住宅价格动向，全国别墅月租价格指数正在持续上升。有分析指出，政府在应对逆全租危机的对策中之一——强化全租保证金返还保险的投保标准，进一步萎缩了别墅全租市场。政府自今年5月起，将原先以公告价格1.5倍为上限的全租保证额度下调至1.26倍。

别墅全租转月租的价格指数在今年3月转为上涨（0.03%）后，▲4月（0.10%） ▲5月（0.08%） ▲6月（0.11%） ▲7月（0.12%） ▲8月（0.13%） ▲9月（0.16%）持续走高，涨幅也在不断扩大。首尔同样在2月转为上涨（0.02%）后，9月录得0.25%的涨幅。

按月租类型来看，准月租（保证金为12至240个月月租的金额）的价格指数呈现上升趋势。以全国为基准，▲7月（0.01%） ▲8月（0.03%） ▲9月（0.04%）均录得上涨。同一时期，首尔分别上涨0.11%、0.10%、0.13%。

相反，准全租（半全租，保证金超过240个月月租金额）的价格指数则出现大幅下跌。以全国为基准，自去年12月起全年呈下降曲线，9月下跌0.34%。

尽管政府多次推出全租诈骗对策，但在全租诈骗和逆全租危机之下，承租人担心无法按时拿回保证金，因此可以解读为保证金较少的月租更受欢迎。

原有的别墅全租需求向小型公寓等集中流动的趋势也已显现。实际上，在首尔公寓租赁市场中，全租所占比重与别墅市场相反，反而在增加。根据首尔不动产信息广场数据，全租占比从今年1月的55.2%上升至9月的61.1%，呈上升趋势。

KB金融控股公司经营研究所也在上月发布的《全租向月租转换可能性检视》报告中作出了类似展望。高级研究委员Son Eunkyung在报告中表示：“作为全租诈骗主要对象的首都圈别墅市场，在相当一段时间内预计将持续向月租转换”，“从承租人立场看，为了保护以全租保证金形式交付的一大笔资金，对月租的偏好将会持续。”

相反，她指出：“保证金规模较大的中大型公寓等，如改为月租，居住成本将超出承租人收入水平所能承担的范围，因此维持全租制度在所难免”，“尤其是考虑到全租制度在自有住房准备过程中发挥‘垫脚石’作用，相关需求预计将会持续。”