Saemaeul Geumgo管理型土地信托贷款4年激增16万亿韩元
2019年1695亿韩元→今年6月16万亿韩元
据悉，社区信用合作社的管理型土地信托贷款余额在4年间增加了16万亿韩元。
根据本报记者于20日从共同民主党议员 Hong Seongguk 议员室获得的行政安全部《社区信用合作社管理型土地信托项目经费贷款现状》资料，今年6月末管理型土地信托贷款余额统计为16万3481亿韩元。与2019年末（1695亿韩元）相比，规模约扩大了96.4倍。
所谓管理型土地信托，是指信托公司成为项目实施主体，但项目资金由委托人或施工方筹措，相关贷款与土地收购费用贷款或过桥贷款一起，在业内被广义归类为房地产项目融资（Project Financing，PF）贷款。
社区信用合作社的管理型土地信托贷款余额自房地产项目融资景气高涨的2020年至去年为止呈爆发式增长。2020年贷款余额为2万8795亿韩元，2021年增至9万992亿韩元，去年则达到15万5079亿韩元。不过也有观点指出，在近期房地产市场持续低迷、逾期金额不断增加的情况下，这一领域可能持续给社区信用合作社带来负担。实际上，2021年仅为0.07%的逾期率，在今年3月末一度升至1.14%，之后又在6月末回落至0.75%。
对此，社区信用合作社中央会相关人士表示：“今年几乎没有新增贷款发放，与社区信用合作社之间进行的房地产联合贷款不同，管理型土地信托贷款由中央会对所有案件直接审查，因此逾期率整体上得到了一定程度的管理。”业内也认为，社区信用合作社的房地产相关贷款采用的是责任竣工型管理型土地信托模式，而非一般的房地产项目融资方式，从这一点看相对更具稳定性。
责任竣工型管理型土地信托，是指信托公司向银团承诺对项目的责任竣工，在此基础上银团执行贷款。由于一旦施工中断或施工企业倒闭，信托公司要向银团赔偿损失金额，金融机构因此可以降低风险，这是该模式的一大优势。特别是社区信用合作社在大部分项目中都发放了优先顺位贷款，而且将贷款价值比（LTV）控制在约60%的水平，即便项目流产，通过拍卖收回本金的可能性也被认为较高。
但也有意见指出，如果房地产市场低迷持续，这种稳定性本身也可能出现问题。近期在房地产景气不振的同时，受建筑材料价格和人工成本上涨等因素影响，工程造价增加，导致各方利益相关者之间的纠纷、施工企业经营恶化等情况不断发生。尤其在责任竣工型管理型土地信托项目中，信用等级较低的中小型施工企业占比较高。事实上，信托公司的资产健全性也在恶化。根据 NICE信用评价公司今年7月发布的报告，截至今年3月末，持有信用评级的6家房地产信托公司不良类资产（固定及以下）规模为1万7035亿韩元，占比44.3%。与上年末相比，规模和占比分别增加了21.99%和2.8个百分点。
此外，社区信用合作社共同参与的房地产项目融资贷款也是需要持续关注的领域。根据韩国信用评价公司的分析报告，截至今年3月，26家证券公司持有的全部房地产项目融资风险敞口总额为28万4000亿韩元，其中社区信用合作社共同参与的房地产项目融资风险敞口总计2万7000亿韩元，占整体约10%。尤其是社区信用合作社以联合银团形式参与中小型证券公司房地产项目融资风险敞口的比重较高。
对此，Hong 议员指出：“社区信用合作社在中小型证券公司、地方项目以及小型办公公寓等非居住类项目中的项目融资参与比例较高，呈现出相对激进的投资倾向”，“有必要对多层面的风险敞口进行监测，但由于其处于金融监管的盲区，更需要当局予以密切关注”。
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