[房地产AtoZ]“半价公寓”土地租赁型 vs 份额累积型有何不同？

by Kwak Minjae

Published 13 Oct.2023 07:41(KST)

随着民间公寓分售价节节攀升，由公共部门供应的土地租赁型、持分积累型分售住宅等所谓“半价公寓”备受关注。专家建议，从居住稳定和资产增值手段的角度，权衡各类住房的优缺点后再申请认购。

麻谷10-2小区位置示意图。SH公社供图

土地租赁型住房是首尔住房城市公社（SH）供应的代表性“半价公寓”。由公共机构持有土地，购房者仅取得建筑物所有权的一种分售住宅类型。由于不含在公寓分售成本中占比逾半的土地价格，初始分售价可降至民间分售价格的30%至60%水平，因此被称为“半价公寓”。即将于本月16日启动预先认购申请的“麻谷10-2小区（260户）”就是典型案例。专用面积59平方米户型的预计建筑物分售价约为3亿1119万韩元。

另一种“半价公寓”是京畿住宅城市公社（GH）供应的持分积累型分售住宅。购房者先负担分售价的10%至25%，之后在20至30年间每隔4年逐步增加其住房持分，最终实现自有住房的一种类型。以代表性的案例来看，在将建于京畿水原光教新都市A17地块的600户分售房源中，预计有240户以持分积累型方式供应。计划于2025年下半年开工建设，光教地区专用59平方米户型的初始分售价预计为1亿2500万韩元。

土地租赁型和持分积累型的共同点在于实际上都需要支付“租金”。土地租赁型住房的分售价中不含土地价格，因此入住者需向公共机构支付土地租金。以麻谷10-2小区为例，预计土地租金为每月69万7600韩元。持分积累型住房也需为公共持分支付使用费。若仅持有25%的持分，则需为剩余75%的持分支付租金；取得的持分越多，使用费就越少。

土地租赁型与持分积累型住房之间最大的差异，在于能否与建筑一并拥有土地，以及在转售限制期结束后能否进行“个人交易”。持分积累型住房可以与建筑一并拥有土地，并且在10年的转售限制期结束后，可以按市价出售给他人，因此能够获取价差收益，被视为一大优点。但其销售价格并非以“市场价格”为基准，而是按GH制定的单独方式决定；若在持分尚未达到100%之前出售，收益需按持分比例与GH分配。

光教新都市 A17地块位置图。GH公社供图

相反，土地租赁型住房根据现行法律只能回售给韩国土地住宅公社（LH）等公共机构。住房不能自由买卖，处置价格大致为分售价加上物价上涨率和定期存款利率的水平，因此被评价为实际上难以获得有意义的价差收益。不过，土地租赁型住房的优势在于，可用相对低廉的成本长期居住在自己名下的住房中。尤其是在近期全租诈骗问题凸显、月租大幅上涨的背景下，被认为有助于提升居住稳定性。居住40年后可通过续约将最长期限延长至80年（40+40）。