有专家分析指出，为应对因“逆全租”等房地产景气恶化而增加的保证事故，有必要上调全租保证金返还保证制度的保证费率。
韩国开发研究院（KDI）研究委员 Moon Yunsang 12日发表的《全租保证金返还保证制度改善方案》中提出了上述主张。他表示，近期租赁市场因全租价格下跌导致“逆全租”增多，并连锁引发“空壳全租”和全租诈骗等问题，使保证事故不断增加，因此有必要将住房城市保证公社（HUG）的全租保证金返还保证费率进行现实化调整。
根据韩国银行的经济展望报告，截至4月，处于逆全租风险中的家庭已达102.6万户，逆全租中保证金与全租价格差额的平均金额估算为7000万韩元。所谓保证事故，是指全租保证金未能正常返还的情况，自2018年2月为保护承租人权利而在投保时废除房东同意义务后，事故开始增加。自去年住房市场低迷以来，事故增加速度急剧上升，仅今年上半年事故金额就接近2万亿韩元。
问题在于，居住弱势群体暴露于风险之中的可能性正在提高。政府为应对保证事故增加，将返还保证的投保条件从原先的全租价比100%下调至90%，市场价认可范围也从公告价的150%下调至140%，实际将投保下限降至公告价的126%。Moon 研究委员以国土交通部的租赁实际成交数据和共同住宅公告价格为基础进行分析后指出，由于投保条件收紧而被排除在投保对象之外的住房，其公告价平均约为1.3亿韩元，大多数低于3亿韩元。
对此，Moon 研究委员表示，HUG运营的保证产品中，由承租人投保的全租保证金返还保证，也应像登记出租业者必须强制加入的租赁保证金返还保证一样，通过提高保证费率来应对事故风险。调查显示，全租保证金返还保证的保证费率，公寓为0.115%～0.128%，非公寓为0.139%～0.154%；租赁保证金返还保证方面，法人为0.073%～1.590%，个体经营者为0.099%～0.438%，最高超过1.5%。鉴于保证事故率已从2021年的1.10%上升至去年的1.55%，他认为保证费率至少应提高到与此相当的水平。
但他补充指出，如果提高保证费率，将加重弱势群体负担，因此必须同时推进对其进行费率折扣或差别化设计，以及让房东承担部分保证费率等配套政策。Moon 研究委员强调，“与保证金返还保证不同，全租贷款保证会增加家庭负债并推高全租价格，因此应通过扩大全租保证金返还保证来缩减全租贷款保证。”
他还表示，为防止不加节制地将全租保证金用于“价差投资”，有必要考虑利用目前用于交易价款托管制度中的托管账户（Escrow）制度。他提出，可利用适用于住房抵押贷款的住房抵押贷款比率（LTV），当全租价比高于LTV时，在LTV以下部分通过返还保证予以保护，而对超过该部分的保证金则适用托管账户制度，以保护保证金。Moon 研究委员称，“为了实现全租制度的稳定运行，有必要将全租保证金返还保证制度的保证费率予以现实化和差异化，并以此为核心整合与全租相关的各类保证制度。”
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