“房地产该反弹了” 下半年该关注哪些地区[公寓]

Shin Jieun :今天也让“阿Partment”节目充满活力地开始吧！今天“阿Partment”请到这位嘉宾，他是房地产专家，Park Hapsu 教授来到现场。教授，欢迎您。

Park Hapsu :您好，很高兴见到大家。

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Shin Jieun: 最近进入下半年，各种房地产展望层出不穷不是吗？

一边认为还得继续观望，另一边则说大的风险已经过去了，意见大致分成这样两派，您更倾向于哪一边呢？

Park Hapsu:我对市场的展望是，今年上半年走跌势，下半年则会呈现支撑企稳的态势。这是我去年秋天对今年市场的展望，目前来看大致都应验了。所以我一直在反复强调，下半年维持支撑、盘整的判断不会改变。

如果价格要进一步下跌，市场上必须出现大量抛售房源。房源大致可以分两类，首先是多套房持有者的房源。目前多套房持有者的综合不动产税，相比2020年，今年2023年大约缩减到三分之一左右，税负已经减轻。

比如说，2020年交了1亿韩元的税，现在只需要交大约3000万韩元，也就是说持有成本大幅降低了。而且，资本利得税的重税（除江南三区和龙山外，其余地区的重税延长减免到明年5月9日）也因为从调控对象地区中解除，所以无论何时出售，都不会被征收重税。因此，多套房持有者既减轻了持有负担，又不用担心随时卖出会被征收资本利得重税，所以会抛出“急售房”的情况是极其有限的。

那就会出现一个问题：自住房只有一套的人，是否会被迫急着卖房？俗称“咬牙上车、拼尽全力买房”的人就是所谓“梗尽族”（把所有资源都梗出来买房的一族）。如果认为这类人中有98%都会坚持扛下去，那么急售房也会相当有限。最终，从下半年的跌幅来看，应该不会太大，整体市场将呈现以支撑为主的走势。

Shin Jieun:也就是说，从多套房持有者的立场看，没有必须急着卖房的理由；而只有一套房的人，也没有什么特别的因素会逼他们抛出急售房，是这个意思吧？

Park Hapsu: 是的。大家最关注的一套房持有者，目前最大负担是利率上升。问题在于他们能否承受贷款利率。和去年秋天贷款利率一度飙升到6%~7%相比，现在新增贷款利率已经降到4%出头，下跌了大约2个百分点。去年贷款的人，大多是按一年或半年为周期浮动利率来还贷，只要撑过今年下半年，就会看到明年利率有望下调的希望。

即便7月美国加息落地，之后要么几乎不再加息，即使加息也最多再加一次，关于加息的不确定性基本已经消除。因此，一套房持有者也会抱着“明年利率会降”的希望，在下半年尽量采取“死撑策略”。

Shin Jieun :您认为上半年有一定跌幅，下半年会转向盘整。那么是否可以理解为现在就是低点，几乎不会再有额外的大幅下跌？

Park Hapsu: 进一步下跌虽然会因地区不同而存在较大差异，但我认为整体是有限的。不过，未来还会出现一个冲击，那就是经济衰退的问题。

左右市场的变量，一个是刚才提到的“贷款利率上升”，另一个就是“经济衰退会持续到什么时候”。而“经济衰退何时到来”，其实已经被反复预告了。

“什么时候来？年底会来！明年上半年会来！”类似的预告已经很多。但如果危机已经被提前告知、被反复预警，那还算是危机吗？一旦听说经济要衰退，人们就会提前开始节省收入、控制支出，为那时做准备。

所以，从“已被预告的危机就不算真正的危机”这一点来看，即便经济衰退到来，其冲击范围很可能会相当有限。而且，从数据上看，经济衰退其实已经开始了。从去年12月左右起，就处于经济衰退状态。我国的经济增长率、国内生产总值（GDP）增速大约在1.5左右，国际货币基金组织几天前还表示要把1.5下调到1.4。

我国通常的经济增速在2%中段到3%之间，现在被定在1%多一点的水平。所以可以认为目前已经处于经济衰退阶段，而明年大致会进入经济衰退中后期、接近收尾阶段。从这个角度看，整体市场会受到疲软景气的影响，但完全可以提前做好应对。此外，明年美国有总统选举，我们国家也在4月举行选举，因此有望出现某种“反转”。

在这种情况下，如果再把流动性因素考虑进去，我判断经济衰退的程度不会太深。

Shin Jieun : 换个角度说，因为我们已经处在经济衰退的中心地带，接下来只剩下“复苏”这一条路。现在就是底部！再多撑一撑吧！大家的心理大概就是这样。

Park Hapsu:以我国，尤其是首尔来看，公寓价格上涨和下跌都各有先后顺序。资金雄厚、富人集中的区域，相对不太受利率上升和经济衰退的影响。如果他们认为某处未来价值高，就会果断买入房地产。从这个角度看，最先上涨的区域就是江南。

事实上，今年从上半年开始就已经是“江南时代”了。当江南开始上涨时，接下来会轮到哪里？就会跨江而上。江南过江之后，是麻浦—龙山—城东，也就是所谓“麻龙城”开始上涨。在城东，是往十里，再往后是东大门、清凉里。从清凉里继续向北，就是“老道江”（芦原、道峰、江北）一带。然后是麻浦，再过去就是对岸的永登浦区汝矣岛。价格会经由永登浦，扩散到阳川、江西，以及九老、冠岳等区域。按这一传导路径来看，目前大致处在“江南时代、麻龙城时代”。

Shin Jieun :对于新婚夫妇等无房者，您会建议他们在哪些地区、以什么方式购房？

Park Hapsu:大致可以有两个选择方向。

第一种是（如果不一定要从首尔搬到京畿道）可以寻找未来价值突出的地铁站点。目前最受关注的区域主要有两处。

一是“老道江”中芦原区上溪洞一带，如果住在南部地区，则可以考虑九老、金泉、冠岳这一带，这些区域都值得重点研究。这些地方不仅有地铁2号线，还有通往九老、金泉方向的新安山线，预计在2025年前后通车，到汝矣岛大约只需15分钟左右。

去江南也很方便。通过2号线和7号线换乘就能抵达江南，因此可以把这些区域作为参考重点进行考量。

其次，在芦原区除了上溪洞的公寓区外，还有开发议题云集的光云大学站周边。这里不仅有站点开发利好，还会新建首都圈广域快线（GTX）车站，一旦东部干线公路地下化，这一带的集中度会非常高。与对岸的长位新城相比，这里的区位优势更加突出，再叠加重建，预期收益也会明显提高，非常值得关注。

第二种是，如果在首尔有条件购买专用面积约60平方米、约25坪左右的新婚夫妇，可以稍微把视野放宽，重点关注的应当是一批“第一期新城”。

第一期新城的代表是盆唐和一山（此外还有坪村、中洞、山本）。盆唐在现实中较难进入，而在一山可以考虑地铁3号线马头站或京义中央线白马站一带。这一带约34坪的房源，价格大约在5亿中后段就可以入手。

再加上按照第一期新城再开发整备计划推进开发，预计有大约50%左右的上涨空间。交通方面，首都圈广域快线A线明年6月通车后，到首尔站只需15分钟左右。

而且现在沿京义中央线也可以换乘2号线、5号线，通勤时间只需30~40分钟，因此对这一带抱有充分期待完全没有问题。

Shin Jieun: 那金浦怎么样呢？

Park Hapsu: 有轻轨的地方需要格外注意。一般城市轨道轻轨列车只有两节车厢。为了承载一座新城而铺设轨道，却采用两节车厢的轻轨，我认为当时包括国土交通部在内的决策者本应更加慎重。

为了弥补这一问题，虽然会延伸地铁5号线，但要等到汉江线开通还需要再等10年。因此，我想建议大家尽量不要选择前往金浦。

与其考虑金浦汉江新城，不如把目光放在检丹新城。从首尔的角度来看，检丹新城要近得多。这里有仁川机场铁路和1号线经过，以金浦机场为中心，车程约10分钟，通达性非常好。

刚才说的是西部地区，如果看东部，一年后将迎来九里、南杨州时代。对于在光化门市中心或汝矣岛工作的人来说，可能会觉得南杨州很远，但对于在江南一带的人来说，明年6月开通的地铁8号线将直接连通江南，车程仅需30~40分钟，因此完全可以重点考虑这一带。

从区位来看，这里堪称“首尔第26个区”也毫不为过。因此，九里、南杨州、茶山新城等地也非常值得关注。

Shin Jieun: 我们刚才主要围绕首尔展开讨论，那地方城市有没有值得留意的区域？

Park Hapsu: 从投资角度看，目前地方市场可以说是最糟糕的。尤其是大邱，未售出房源数量全国第一，预计至少还需要两年才能恢复。

因为大邱目前处于最底部，关注一下是可以的。但专门跑到地方买一套公寓当投资品长期持有，我并不太建议。而且“远征投资”本身风险较大，与其把资金分散到两套房上，不如集中在一套房上，“一套优质核心资产”策略对一套房持有者来说更有效。

比如，每3年通过“换区”搬家，去更好的区域；或者通过重建，换到未来价值更高的区域；或者通过“换大面积”提高居住面积。像这样通过换区、换面积等策略，会更有效。

因为对一户一宅者来说，资本利得税在12亿韩元以下是100%免税。如果善加利用，可以实现资本利得税的完全节税。

Shin Jieun: 我在现在的房子里住刚好3年，这个时候尝试“换房”可以吗？

Park Hapsu: 我认为是可以的。我们常常会为在同一个区域住满10年而感到自豪。当然，对于超高价住宅来说，每年可以享受8%的长期持有特别扣除，持有10年就能享受80%的扣除，资本利得税的节税空间很大，所以会选择长期持有。但12亿韩元以下的房子，其实没有必要这样做。

Shin Jieun: 有人说，从投资角度看，经常搬家反而是件好事。今天再从您这儿听到类似的话，我也决定不去地方，而是瞄准“一套优质核心资产”。

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我想我们的观众当中，肯定也有和我情况类似的人，对他们来说今天的内容应该很有参考价值。刚才我们向 Park Hapsu 教授请教了下半年房地产市场的展望，第二部分我们会继续深入讨论。

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