逆转租金返还贷款1年内解除DSR监管…禁止购置新住房
为防止因与上一份合同相比全租价格下跌的“逆全租”导致承租人无法顺利拿回全租金而遭受损失，政府决定仅针对全租金返还目的放宽贷款监管。利用返还贷款的房东将被限制购买新住房，如违反规定，将被全额收回贷款，并在3年内禁止办理住房抵押贷款。
即便暂时没有后续承租人也予以支持…用返还支持金购房将全额收回贷款
政府表示，作为“2023年下半年经济政策方向”后续措施的一部分，自27日起一年内，若房东为返还全租金而利用银行体系（不含互联网银行）贷款，将暂时放宽针对全租金差额部分（原全租金－新全租金）等的全租保证金返还目的贷款监管。据此，个人适用的指标将由原来的总债务本息偿还比率（DSR）40%，改为放宽后的总债务偿还比率（DTI）60%。租赁业利息偿还比率（RTI）由原来的1.25～1.5倍降至1.0倍。
此次对策是针对自去年年底以来全租价格持续下跌，导致房东无法向承租人返还全租金，从而限制居住迁移，并引发对保证金无法返还的担忧不断扩散而采取的措施。
支持对象限定为在公布逆全租返还贷款监管放宽之前，即7月3日之前签订租赁合同的情形中，于本月31日前因租赁合同到期等产生返还需求的案例。政府计划不仅对已找到后续承租人、为全租金差额部分申请贷款的情况适用放宽后的贷款监管予以支持，还将在未找到后续承租人的情况下，同样适用放宽后的贷款监管来提供返还资金支持。
但在1年内必须找到后续承租人，一旦收到该全租金，应立即偿还贷款金额。此外，即便房东作为自住者入住（原承租人退租后房东本人直接入住），也将严格审查其对当前居住房屋全租保证金等的返还能力，决定是否给予返还资金贷款支持。在这种情况下，房东须在贷款发放后1个月内入住，并至少实际居住2年以上。
政府还计划严格管理，防止全租金差额部分被挪作他用。政府将确认房东除贷款外是否确无其他方式可返还全租保证金，并由银行将贷款资金直接支付给现有承租人，以防止房东将相关资金用于全租金返还以外的其他用途。
为防止贷款资金被恶意用于投资目的，规定在使用返还贷款期间不得购买新住房。如被查出购房行为，将全额收回贷款，并在3年内禁止办理住房抵押贷款。若承租人正在使用全租贷款，银行将把返还资金直接划入该承租人办理全租贷款的银行账户，再将扣除该金额后的余额支付给承租人。
为防止后续承租人的全租金无法返还风险扩大，政府也制定了相关保护措施。首先，以房东采取保护后续承租人的措施为前提，才给予贷款监管放宽优惠。希望适用监管放宽的房东，须先与后续承租人签订将“加入全租金返还保证”作为特别约定条款的租赁合同。银行将在该租赁合同（特别约定）能够得到诚信履行的前提下发放贷款。房东须在后续承租人入住后3个月内完成全租金返还保证的加入手续或缴纳保证费，如未履行该义务，则可能面临全额收回贷款等制裁。
政府还将暂时运营新的保证保险产品。作为保护纳入监管放宽对象住房的后续承租人全租金的措施，将推出一款不设全租保证金上限、由承租人投保（保证费由房东代缴）的产品，自27日起即可使用。由房东直接投保的产品也将于8月内推出。
一位政府相关人士表示：“逆全租问题可能因承租人全租金返还及搬迁延迟等，加剧租赁市场的困难，因此我们暂时放宽全租金返还目的贷款监管，旨在将市场冲击降至最低”，“同时，我们将通过严格核查房东自身返还能力、强化承租人保护措施等制度性补充装置，确保此类举措不会演变为家庭负债增加、后续承租人全租金无法返还风险上升等副作用。”
专家称有助于缓解全租金无法返还忧虑…若无剩余贷款空间应选择“出售”
专家们对本次对策评价称，从逆全租住房的承租人能够减轻对保证金无法返还的担忧这一点来看，此举具有积极意义。
Ham Youngjin Ziggbang大数据实验室室长表示：“逆全租返还贷款监管放宽虽是为期一年的临时政策，但有望成为在公寓入住量过剩地区或全租合同续约权集中地区，略微降低逆全租风险的可执行方案”，“尤其是考虑到存在后续承租人、暂时没有后续承租人、自住等多种情况，并将后续承租人‘加入全租金返还保证’特约化等，降低了后续承租人全租金无法返还的风险。”
Lee Eunhyeong 大韩建设政策研究院研究委员表示：“本次举措的目的并非人为激活市场，而是将伴随经济波动而出现的逆全租对市场造成的不利影响降至最低”，“让市场看上去仿佛什么事都没发生般平稳，就是此次贷款监管放宽的效果。”
也有观点指出，制度性死角依然存在。Ham室长表示：“要获得逆全租返还贷款，必须为后续承租人办理三家担保机构的特例全租金返还保证保险，贷款才能发放”，“对于‘承租保证金＋优先顺位债权（优先顺位根抵押权及优先顺位承租保证金）’超过房屋价格90%的房东而言，存在无法获得该类贷款的制度性死角。”
但他认为，从防范家庭负债扩张风险和保障新承租人保证金返还安全的角度来看，这是不可避免的措施。Lee Eunhyeong研究委员表示：“此次贷款监管放宽设置了多重限制”，“若房东的剩余贷款空间少到连本次措施也无法适用，即属于进行了过度投资的情形，那么出售持有住房也是符合市场经济原则的选择。”
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